文穎律師，畢業(yè)于中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)，專注于房地產(chǎn)法律服務(wù)二十年，現(xiàn)擔(dān)任長沙市律師協(xié)會(huì)副會(huì)長、湖南省律師協(xié)會(huì)建筑房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任。

秦天柱律師，畢業(yè)于湖南大學(xué)法學(xué)院，碩士研究生學(xué)歷，為萬科、長房等知名開發(fā)商提供法律顧問服務(wù)，致力于房地產(chǎn)及經(jīng)濟(jì)類犯罪的律師實(shí)務(wù)。

前言

受疫情影響，全國多地房地產(chǎn)開發(fā)和銷售按下了暫停鍵：建筑工地停工、售樓處關(guān)閉。本應(yīng)在如火如荼進(jìn)行中的項(xiàng)目被迫中止，本應(yīng)一磚一瓦塑造夢(mèng)想家園的工人被限制流動(dòng)。凜冬之時(shí)，「巢覆之下」，房地產(chǎn)行業(yè)自不能幸免。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2020年1月下旬開始，大部分開發(fā)商的成交量相比往年春節(jié)期間下跌了95%。往年春節(jié)的“返鄉(xiāng)置業(yè)”行情，在今年變成了“過年寒”。

2020年伊始，一場(chǎng)席卷全國的新型冠狀病毒感染肺炎疫情暫停了繁華忙碌的世界與熙熙攘攘的人群。受疫情影響，房企復(fù)工時(shí)間較以往有了較長的延后，其中人口流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大的建筑工地更是受到了前所未有的沖擊。據(jù)筆者了解，雖然絕大部分房企的職能部門已經(jīng)開始了線上辦公，但受各地政策影響，不少房企項(xiàng)目復(fù)工時(shí)間繼續(xù)后延或未定。據(jù)中指院對(duì)500位地產(chǎn)經(jīng)理人的調(diào)查了解，66%的人認(rèn)為施工工人無法返程務(wù)工等造成的建設(shè)施工進(jìn)度拖延，部分樓盤延期交付問題對(duì)企業(yè)帶來較大挑戰(zhàn)。討論疫情影響下的開發(fā)商延期交付問題顯得十分必要。
本次疫情已被官宣為“不可抗力”

“不可抗力”一詞源于法國，后逐漸融入英美法系及其他大陸法系國家。《民法總則》第一百八十條及《合同法》第一百一十七條均對(duì)不可抗力進(jìn)行了定義：不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況；因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。鑒于此次疫情較為嚴(yán)重，已被世界衛(wèi)生組織列為“國際關(guān)注的突發(fā)的公共衛(wèi)生事件”（PHEIC），且就目前而言我國對(duì)疫情的防控工作仍將持續(xù)一段時(shí)間，故本次疫情及因疫情所造成的的種種影響屬于不可預(yù)見、不能避免且不能克服的事件，符合上述法律之定義，屬于不可抗力的范疇。

全國人大常委會(huì)法工委也于2月10日明確指出：當(dāng)前我國發(fā)生的新型冠狀病毒感染肺炎疫情這一突發(fā)公共衛(wèi)生事件屬于“不可抗力”。

2月13日，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布湘建價(jià)函〔2020〕7號(hào)文件《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于新冠肺炎疫情防控期間建設(shè)工程計(jì)價(jià)有關(guān)事項(xiàng)的通知》：明確受疫情影響，疫情防控期間未復(fù)工的項(xiàng)目，工期應(yīng)按照《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》（GB50500-2013）第9.10不可抗力的規(guī)定予以順延，順延工期計(jì)算從2020年1月23日起（湖南省決定啟動(dòng)重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng)）至解除之日止；疫情防控期間復(fù)工的項(xiàng)目，建設(shè)工程合同雙方應(yīng)友好協(xié)商，合理順延工期。

2月14日，江蘇省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布蘇建價(jià)〔2020〕20號(hào)文件《江蘇省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于新冠肺炎疫情影響下房屋建筑與市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工合同履約及工程價(jià)款調(diào)整的指導(dǎo)意見》，該文件指出：新冠肺炎疫情防控造成的損失和費(fèi)用增加，適用合同不可抗力相關(guān)條款規(guī)定。合同沒有約定或約定不明的，可以以《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》（GB50500-2013）第9.10條不可抗力的相關(guān)規(guī)定為依據(jù)，同時(shí)，對(duì)于因疫情防控所造成的工期延期或停工，應(yīng)進(jìn)行合理順延。

2月17日，遼寧省沈陽市房產(chǎn)局、市自然資源局等聯(lián)合印發(fā)《沈陽市應(yīng)對(duì)新型冠狀病毒肺炎疫情保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施》的通知（沈房發(fā)〔2020〕5號(hào)）明確：對(duì)于受疫情影響，造成延期交付房屋的，不作為違約責(zé)任，給予2個(gè)月延展期。

根據(jù)上述全國人大常委會(huì)法工委的表態(tài)及各地陸續(xù)出臺(tái)的相關(guān)政策，此次疫情已被明確為“不可抗力”，且各地對(duì)于可能出現(xiàn)的建設(shè)工程領(lǐng)域延遲復(fù)工、工期順延及房地產(chǎn)開發(fā)商延期交付的情形大多給予了相應(yīng)的政策支撐。但需要注意的是，新冠肺炎疫情發(fā)展本身是一個(gè)不斷變化的過程，政府針對(duì)新冠肺炎疫情所采取的應(yīng)對(duì)措施也不斷變化，故新冠肺炎疫情在不同階段對(duì)于不同類型的合同履行的影響是不同的，并且不同當(dāng)事人對(duì)新冠肺炎疫情的預(yù)見能力是不盡相同。另外，需特別指出，我國司法實(shí)踐中對(duì)于不可抗力存在不完全相同的理解和裁判。一言以蔽之，不可抗力的認(rèn)定與不可抗力的法律后果是兩個(gè)概念。

開發(fā)商援引“不可抗力”免責(zé)的具體情形

 

承前所述，雖然疫情已構(gòu)成法律意義上的“不可抗力”，但開發(fā)商是否有權(quán)基于新冠肺炎疫情主張免除延期交付房屋的違約責(zé)任，仍需根據(jù)合同履行的具體情形作出判斷。

浙江高院民二庭發(fā)布的《關(guān)于審理涉新冠肺炎疫情相關(guān)商事糾紛的若干問題解答》（浙高法民二〔2020〕1號(hào)文）第二條規(guī)定：新冠肺炎疫情雖屬不可抗力，但并非對(duì)所有商事合同的履行都構(gòu)成阻礙。

2003年“非典”疫情與本次疫情相類似，因而彼時(shí)的實(shí)務(wù)案例具有一定參考意義。盡管最高人民法院曾于其2003年6月11日發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》中將非典疫情及因防治疫情而導(dǎo)致的合同不能履行的情形視為“不可抗力”，明確將其按照《合同法》中“不可抗力”的規(guī)定進(jìn)行處理，然而事實(shí)上，從個(gè)案層面來看，2003年非典疫情后開發(fā)商延期交付的案件審理結(jié)果仍然存在不小的差異。

關(guān)聯(lián)案例1：

案例：（2005）三亞民一終字第79號(hào)

裁判觀點(diǎn)：對(duì)于"非典"疫情的影響，該疫情的發(fā)生是不可預(yù)見、不可避免，并且在當(dāng)時(shí)衛(wèi)生醫(yī)療技術(shù)條件下為不可克服的，由此導(dǎo)致政府采取必要的行政措施禁止錄用島外民工。而在政府部門發(fā)文禁止錄用島外民工的期日之前，長源公司已與多家建筑企業(yè)簽訂施工合同，但由于2003年4月"非典"疫情在全國范圍內(nèi)的大規(guī)模暴發(fā)，各地均采取措施嚴(yán)格控制大量人員的隨意流動(dòng)，并且客觀上本案涉及的標(biāo)的物施工人員(民工)主要來自島外，對(duì)民工流動(dòng)的控制客觀上導(dǎo)致了各建筑企業(yè)進(jìn)場(chǎng)施工的遲延，應(yīng)認(rèn)定"非典"疫情對(duì)"天涯一方城"項(xiàng)目各項(xiàng)施工的完成構(gòu)成不可抗力因素。同時(shí)三亞市政府職能部門就＂非典＂期間禁止錄用島外民工的通知也是屬于合同所約定的政府干預(yù)性影響，因此長源公司可據(jù)此對(duì)＂非典＂期間導(dǎo)致工期延誤發(fā)生的遲延交房主張免責(zé)。

裁判要旨：商品房買賣合同約定的交房時(shí)間在疫情防控期內(nèi)或者之后，確因疫情防控影響無法按時(shí)交房導(dǎo)致延期交房，開發(fā)商有權(quán)主張順延交房。

關(guān)聯(lián)案例2：

案例：（2005）三亞民一終字第79號(hào)

裁判觀點(diǎn)：法院認(rèn)為，雖然2003年春夏之間我國爆發(fā)“非典”疫情，但新中城公司在與劉曉菊簽訂《協(xié)議書》時(shí)（2003年4月25日）應(yīng)當(dāng)預(yù)見“非典”疫情可能對(duì)其正常施工造成影響，但其仍然在《協(xié)議書》中約定在2003年9月底將商品房交付劉曉菊，且新中城公司自認(rèn)“2003年9月初，工程基本完工，只差驗(yàn)收”，其在2003年9月19日與劉曉菊簽訂的《商品房買賣合同》亦約定“交房日期為2003年9月30日前”，表明“非典”疫情并未對(duì)其交付房屋造成影響，故在本案中不能免除新中城公司承擔(dān)全部逾期交房的違約責(zé)任。

裁判要旨：疫情防控與開發(fā)商延期交房沒有因果關(guān)系的，開發(fā)商無權(quán)主張順延交房。

從中國裁判文書網(wǎng)的檢索結(jié)果來看，出現(xiàn)了部分法院認(rèn)定“非典”疫情不屬于法律規(guī)定的不可抗力，并對(duì)合同一方提出的因“非典”等疫情免責(zé)的主張不予支持的案例。

關(guān)聯(lián)案例3：

案例：（2004）滬一中民二（民）終字第1289號(hào)

裁判觀點(diǎn)：本院認(rèn)為，上訴人億大公司與上訴人翊宇公司所簽訂的房屋租賃合同系雙方真實(shí)意思表示，于法不悖，應(yīng)認(rèn)定為有效，雙方均應(yīng)全面、切實(shí)按約履行。雙方曾于2003年2月18日達(dá)成對(duì)翊宇公司所欠租金分期付款及部分租金“暫時(shí)掛帳”的約定，該約定僅限于2003年2月18日之前，但對(duì)其后的租金支付,翊宇公司仍應(yīng)按約履行。嗣后,翊宇公司因上述房屋存在著滲水、裝修及空調(diào)使用等億大公司所存在的履行上的瑕疵而拒付租金,此雖事出有因，但有關(guān)合同履行過程中所存在的上述問題仍應(yīng)通過修復(fù)等正常途徑予以解決，故翊宇公司以此作為其拒付租金的抗辯理由，本院不予采信。鑒于雙方均存在著違約行為，故應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。億大公司、翊宇公司關(guān)于違約金的主張，本院均不予采納。關(guān)于“非典”疫情，因非法律所界定的屬于不可抗力的情形，且翊宇公司因防治“非典”而實(shí)際停業(yè)的時(shí)間系在2003年4月，故對(duì)翊宇公司在停業(yè)前應(yīng)履行支付租金之義務(wù)，原審均以不可抗力而免除翊宇公司的責(zé)任，于事實(shí)認(rèn)定及法律適用均有不妥。

前事不忘，后事之師。通過對(duì)相關(guān)的整理匯編，結(jié)合筆者的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為，開發(fā)商援引不可抗力條款免責(zé)需要滿足如下四個(gè)條件：

⑴簽訂合同時(shí)，開發(fā)商無法預(yù)見本次疫情的發(fā)生及因疫情發(fā)展可能對(duì)其正常施工和交房產(chǎn)生影響。對(duì)于開發(fā)商是否有能力預(yù)見，可通過商品房買賣合同或認(rèn)購書簽訂時(shí)疫情是否已經(jīng)發(fā)生及其發(fā)展速度、當(dāng)時(shí)的影響范圍及嚴(yán)重程度等因素進(jìn)行判斷。

⑵疫情發(fā)展對(duì)工程進(jìn)度產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)性的影響，與開發(fā)商對(duì)合同的遲延履行甚至履行不能存在直接因果關(guān)系。若疫情開始之前，樓盤的施工工程已告完成，實(shí)際上疫情對(duì)于該樓盤的工程進(jìn)度并無影響，開發(fā)商便不能主張以疫情作為其延期交付的免責(zé)事由。

⑶疫情及政府防控措施的發(fā)生須在合同不能履行（遲延履行）之前。如果因債務(wù)人原因?qū)е潞贤男邢萑氩豢煽沽φ系K，不能認(rèn)定疫情與不能履行合同存在因果關(guān)系。對(duì)此，《合同法》第117條第1款第2句規(guī)定：“當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。”類推該條規(guī)定，在當(dāng)事人瑕疵履行甚至拒絕履行后發(fā)生不可抗力，對(duì)于瑕疵履行、拒絕履行產(chǎn)生的違約責(zé)任，履行義務(wù)一方當(dāng)事人也不得主張不可抗力免責(zé)。

⑷受疫情及政府防控措施影響的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方并提供證明。根據(jù)《合同法》第118條規(guī)定，當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。因此，合同當(dāng)事人在受疫情及政府防控措施影響后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知合同相對(duì)方并在合理期限內(nèi)提供證明是當(dāng)事人減免責(zé)任、減小損失的必要條件。

關(guān)聯(lián)案例4：

案例：（2003）黃民一（民）初字第2878號(hào)（本案二審改判）

裁判觀點(diǎn)：關(guān)于“非典”期間拍譜公司經(jīng)營是否受影響問題，按照最高人民法院相關(guān)規(guī)定，由于“非典”疫情原因，按原合同履行對(duì)一方當(dāng)事人的權(quán)利有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理；因政府及有關(guān)部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規(guī)定妥善處理。本案拍譜公司并沒有向法庭舉證證明，拍譜公司在“非典”期間因政府及有關(guān)部門采取行政措施而導(dǎo)致合同不能履行，因此，不適用“不可抗力”的免責(zé)規(guī)定，也就不能部分或全部免除責(zé)任。如果需要適用公平原則，拍譜公司也應(yīng)該對(duì)因?yàn)槭堋胺堑洹庇绊懚I(yè)以及停業(yè)時(shí)間、損失范圍加以證明，拍譜公司要求減免租金缺乏相應(yīng)的損失依據(jù)，不予采納。

裁判要旨：沒有向法庭舉證證明“非典”期間因政府及有關(guān)部門采取行政措施而導(dǎo)致合同不能履行，不適用“不可抗力”的免責(zé)規(guī)定。

需特別指出的是，導(dǎo)致開發(fā)商延期交房的原因既有新冠肺炎疫情防控措施的影響，又有開發(fā)商的過錯(cuò)，首先應(yīng)查明具體防控措施要求及對(duì)施工的影響程度，然后確定開發(fā)商應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任及承擔(dān)責(zé)任的比例。若開發(fā)商已經(jīng)履行應(yīng)盡義務(wù)仍不能避免延誤工期的，可以全部免除其責(zé)任；如果既有開發(fā)商管理不善等過錯(cuò)因素，也有疫情防控因素，則應(yīng)按各自所占比例酌情免除開發(fā)商的部分責(zé)任。

開發(fā)商風(fēng)控措施及應(yīng)對(duì)方法

1、對(duì)自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力進(jìn)行評(píng)估，制定趕工方案并預(yù)估實(shí)際延期交付期限

疫情影響之下，復(fù)工后的工程進(jìn)度將直接決定開發(fā)商能否如期交付，因此，開發(fā)商應(yīng)結(jié)合自身資金狀況、項(xiàng)目工程進(jìn)度、距離原定交付日期天數(shù)、可能的延期交付所涉業(yè)主戶數(shù)、業(yè)主方可能采取的維權(quán)措施及其后果、可供援引的抗辯理由等因素對(duì)項(xiàng)目預(yù)計(jì)完工時(shí)間、可能的逾期責(zé)任及自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力進(jìn)行綜合評(píng)估，以確定自身可承受的延期交付房屋的天數(shù)。并以此為底線，在確保工程質(zhì)量的前提下，盡快與承包人初步確定趕工方案，進(jìn)而預(yù)估延期交付日期。

值得注意的是，最終告知小區(qū)業(yè)主的延期交付期限，宜在預(yù)估延期交付日期的基礎(chǔ)上適當(dāng)延展數(shù)日，以應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的工期變化及調(diào)整。但宜應(yīng)把握適當(dāng)，若延期期限明顯不符合業(yè)主對(duì)于疫情持續(xù)時(shí)間及嚴(yán)重程度的認(rèn)知，過分偏離實(shí)際，勢(shì)必引起業(yè)主質(zhì)疑，引發(fā)負(fù)面輿情。

2、對(duì)已簽訂的商品房買賣合同進(jìn)行全面審核，重點(diǎn)核查買賣合同的簽約時(shí)間、交房時(shí)間、不可抗力、延期交房違約責(zé)任等條款，判斷自身責(zé)任承擔(dān)問題，并及時(shí)以合理方式向業(yè)主履行通知義務(wù)；及時(shí)修改商品房買賣合同模板及認(rèn)購書模板。

承前所述，因在司法實(shí)踐中，疫情并不當(dāng)然作為免責(zé)事由，須結(jié)合合同實(shí)際履行情況作進(jìn)一步判斷，筆者建議開發(fā)商應(yīng)結(jié)合商品房買賣合同的簽約時(shí)間、疫情發(fā)生前項(xiàng)目實(shí)際工程進(jìn)度等因素，從“是否可預(yù)見”和“是否構(gòu)成實(shí)質(zhì)影響”兩個(gè)角度判斷是否存在此次疫情不構(gòu)成免責(zé)事由的可能，如存在該可能，應(yīng)對(duì)自身可能承擔(dān)的違約責(zé)任進(jìn)行預(yù)估，并制定應(yīng)對(duì)方案，及時(shí)采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施。

在可將此次疫情作為免責(zé)事由的情況下，開發(fā)商應(yīng)及時(shí)履行法定或約定的通知義務(wù)。我國商品房買賣合同示范文本中本就有關(guān)于不可抗力的約定，在實(shí)際操作中，絕大部分開發(fā)商與購房人所簽訂的商品房買賣合同也都會(huì)對(duì)不可抗力進(jìn)行約定。在可能延期交付的情況下，開發(fā)商應(yīng)對(duì)業(yè)已簽訂的商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議的不可抗力及違約責(zé)任部分進(jìn)行全面審核，如有與疫情相關(guān)約定的，應(yīng)依約以合適的時(shí)間、方式及程序告知業(yè)主，與業(yè)主協(xié)商解決；無約定或約定不明的，應(yīng)按照《合同法》第118條之規(guī)定履行通知義務(wù)。開發(fā)商應(yīng)在合法合理期限內(nèi)以短信、微信、電子郵件、函件等方式告知購房人因不可抗力導(dǎo)致延期交付的情況及重新確定的房屋交付、辦理房屋交易手續(xù)和不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)間，如暫時(shí)無法確定延期的具體期間，可在通知中注明：“延期交付的具體時(shí)間，依疫情實(shí)際情況及政府要求另行通知。”如此不僅在最大程度上避免或減輕了購房人的損失，也及時(shí)履行了約定或法定的通知義務(wù)，進(jìn)而使開發(fā)商實(shí)現(xiàn)部分乃至全部免責(zé)的目的。

為使通知取得更好的效果，開發(fā)商可按照如下步驟履行對(duì)業(yè)主的通知義務(wù)：

1	內(nèi)部統(tǒng)一溝通方案	安排專門的客關(guān)人員致電業(yè)主問候，并對(duì)因疫情可能造成延期交付的事實(shí)情況、法律后果及擬定方案進(jìn)行告知、解釋，征求業(yè)主對(duì)此的意見和訴求，與業(yè)主建立有效的初步溝通，爭(zhēng)取得到業(yè)主的理解和支持，并達(dá)成初步共識(shí)。
2	通過EMS的方式	向業(yè)主送達(dá)《延期交付通知書》（并非“逾期”），注意要規(guī)范填寫快遞單信息，尤其是快遞單上郵寄物品一欄應(yīng)明確寫明系《延期交付通知書》，并備注業(yè)主身份信息。寄出后及時(shí)跟蹤物流信息，做好物流信息證據(jù)收集工作，以備日后須舉證證明開發(fā)商已履行法定或約定的通知義務(wù)。同時(shí)，為盡可能地安撫業(yè)主并征得業(yè)主的理解與配合，可將所涉項(xiàng)目所在地政府疫情防控發(fā)布的政策性文件收集整理后，隨《延期交付通知書》一并寄送給業(yè)主。
3	補(bǔ)充協(xié)議	根據(jù)與業(yè)主前期溝通的情況，在業(yè)主配合程度較高的情況下，可與其協(xié)商，就本次受疫情影響延期交付事宜與業(yè)主簽署書面補(bǔ)充協(xié)議，或讓其對(duì)開發(fā)商出具的《免責(zé)聲明》進(jìn)行認(rèn)可、簽字。值得一提的是，非常時(shí)期，如因疫情影響等客觀原因，業(yè)主提出延期收房的要求，開發(fā)商可以考慮予以一定程度的寬限。
4	重點(diǎn)關(guān)注已簽訂《認(rèn)購書》但尚未簽訂《商品房買賣合同》的客戶	針對(duì)部分客戶已簽訂認(rèn)購書、但尚未簽訂商品房買賣合同的情況，因認(rèn)購書一般包含對(duì)正式簽約時(shí)間及房款繳付、貸款辦理等事宜之約定，因此開發(fā)商需及時(shí)與此類客戶溝通協(xié)商，重新約定相應(yīng)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，由此主動(dòng)表達(dá)成交意愿。除客戶主動(dòng)要求解除認(rèn)購協(xié)議的以外，不建議與之協(xié)商解除認(rèn)購協(xié)議。
5	對(duì)原模板進(jìn)行修訂	開發(fā)商應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，及時(shí)對(duì)認(rèn)購書及房屋買賣合同模板中關(guān)于交付時(shí)間的條款進(jìn)行修訂，除此之外，還應(yīng)根據(jù)疫情發(fā)展的實(shí)際情況，增加相應(yīng)的免責(zé)條款。

本輪工作難點(diǎn)：如何做好相關(guān)證據(jù)收集工作

 

疫情作為不可抗力已被眾所周知，無需舉證證明；開發(fā)商舉證證明的難點(diǎn)在于不可抗力持續(xù)的期間以及確實(shí)對(duì)項(xiàng)目復(fù)工、復(fù)工后的施工組織造成了較大影響，以此表明延期交付與本輪疫情存在因果關(guān)系。本輪證據(jù)收集目的在于：一方面，通過證明疫情對(duì)開發(fā)商延期交付產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)性影響而進(jìn)一步援引不可抗力進(jìn)行免責(zé)；另一方面，不排除疫情期間出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌等價(jià)格因素及業(yè)主自身資金狀況或主觀意愿的變化時(shí)購房者以開發(fā)商延期交房為由，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任乃至解除購房合同。屆時(shí)，開發(fā)商若不能舉證證明逾期交房系受因疫情防控措施影響，則法院將在排除疫情防控措施影響因素后，根據(jù)開發(fā)商的違約程度，結(jié)合合同對(duì)于違約責(zé)任的具體約定和相關(guān)法律規(guī)定予以處理。若開發(fā)商能提交相關(guān)證據(jù)證明逾期交房確因受疫情防控措施影響，且疫情防控過后商品房繼續(xù)開發(fā)建設(shè)不存在障礙，因疫情防控措施系屬不可歸責(zé)于開發(fā)商的原因，購房者不能因此要求解除合同。

筆者建議，開發(fā)商可重點(diǎn)圍繞以下方面收集、保存證據(jù)：

1. 確因疫情導(dǎo)致無法按時(shí)交付，且開發(fā)商為盡快交付已積極履行了應(yīng)盡義務(wù)，不存在拖延情形的證據(jù)。

序號(hào)	證據(jù)線索	證據(jù)內(nèi)容	注意事項(xiàng)
1	因疫情防控措施等原因?qū)е聼o法按時(shí)交房的證據(jù)。	政府等有關(guān)部門關(guān)于工地停工、延遲復(fù)工、最終復(fù)工時(shí)間及工地管控措施的各類公告、通知等政策性文件。	此類文件宜直接從政府官網(wǎng)收集，及時(shí)對(duì)網(wǎng)頁進(jìn)行截圖保存；如有條件，可整理帶有政府蓋章的紙質(zhì)檔原件，或?qū)φ倬W(wǎng)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行證據(jù)保全。
2	施工方、供應(yīng)商等第三方受疫情影響無法如期開展工作的相關(guān)證據(jù)。	施工方出具的項(xiàng)目停工情況說明、工期順延申請(qǐng)及相關(guān)證明材料；監(jiān)理方出具的項(xiàng)目停工的監(jiān)理日記，設(shè)備、建材供應(yīng)商供應(yīng)鏈斷裂、無法按時(shí)供貨的證據(jù)；施工方工作人員因確診或疑似感染被隔離的相關(guān)醫(yī)院證明；最終施工方重新進(jìn)場(chǎng)復(fù)工的時(shí)間記錄。
3	開發(fā)商已就工期問題與施工方積極溝通，不存在拖延情形的證據(jù)。	包括但不限于開發(fā)商與施工方協(xié)商過程的往來函件或記錄，雙方協(xié)商后重新制定的趕工計(jì)劃及就新舊工期所簽署的相關(guān)簽證、會(huì)議紀(jì)要、補(bǔ)充協(xié)議等。

2.開發(fā)商已在合理期限內(nèi)向購房者履行通知義務(wù)的證據(jù)。前文已經(jīng)展開，此處不作贅述。

3.目前，部分地區(qū)已經(jīng)明確可按規(guī)定辦理復(fù)工手續(xù)，此時(shí)應(yīng)注意收集以下證據(jù)：

1	達(dá)到復(fù)工條件后，開發(fā)商及時(shí)向政府部門提交的復(fù)工申請(qǐng)及政府回復(fù)（若有）。
2	難以滿足苛刻復(fù)工條件時(shí)，開發(fā)商向政府部門請(qǐng)求協(xié)議的函件。
3	開發(fā)商為滿足復(fù)工條件而采購防疫物品（如口罩、消毒液等）的買賣合同、餐飲服務(wù)協(xié)議。
4	開發(fā)商為滿足政府關(guān)于復(fù)工的各項(xiàng)規(guī)定而形成的文件、會(huì)議紀(jì)要等。
5	未達(dá)到復(fù)工條件時(shí)，開發(fā)商要求施工單位協(xié)調(diào)相關(guān)物資、爭(zhēng)取盡快復(fù)工的函件。
6	達(dá)到復(fù)工條件時(shí)，開發(fā)商下達(dá)的復(fù)工令。

4.下列文件并非開發(fā)商自備，但為規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，建議開發(fā)商以函件形式通過EMS方式及其他有效方式通知各單位收集相關(guān)證據(jù)，快遞單列明收件人及文件名，同時(shí)及時(shí)跟蹤物流信息并對(duì)快遞單和物流信息進(jìn)行留存。

序號(hào)		對(duì)象	證據(jù)內(nèi)容
1	施工單位		1.施工單位按政府要求指定的相關(guān)管理制度、成立施工現(xiàn)場(chǎng)防疫小組的會(huì)議紀(jì)要。
			2.復(fù)工困難的報(bào)告、工期順延的申請(qǐng)或函件（監(jiān)理單位需一并提供上述文件）。
			3.載明項(xiàng)目工人難以返回或難以有效組織，建筑材料難以采購等工地現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議紀(jì)要、施工（監(jiān)理）日志（監(jiān)理單位需一并提供上述文件）。
			4.工地工人確診或因被識(shí)別為疑似病例而被隔離的證明或工人來自疫情流行地區(qū)的證明（一般由醫(yī)院及社區(qū)開具，監(jiān)理單位需一并提供上述文件）。
			5.如采購政府要求的復(fù)工材料確（如口罩）有困難的，應(yīng)提供購物網(wǎng)站截圖、相關(guān)物資緊缺的新聞報(bào)道。
			6.復(fù)工后為防止疫情集中爆發(fā)采取停工分散施工的，會(huì)議紀(jì)要、施工（監(jiān)理）日志（監(jiān)理單位需一并提供上述文件）。
2	材料商、設(shè)備租賃商		1.施工單位與供應(yīng)商簽訂的購銷合同、采購合同及租賃合同。
			2.材料、設(shè)備停產(chǎn)、停運(yùn)函件及情況說明。

5、對(duì)于導(dǎo)致延期交付的因素較多、房地產(chǎn)開發(fā)商可能需要承擔(dān)部分違約責(zé)任的情形，建議開發(fā)商與業(yè)主積極溝通，妥善處理。

盡管項(xiàng)目實(shí)際工程進(jìn)度往往掌握在開發(fā)商一方，業(yè)主難以證明開發(fā)商所主張的工期因疫情延遲的期限的合理性，但合同履行的具體情況千差萬別，若疫情發(fā)生前因種種原因項(xiàng)目進(jìn)展即不如預(yù)期，且開發(fā)商已與業(yè)主就項(xiàng)目工程進(jìn)度與交付時(shí)間問題產(chǎn)生糾紛，存在最終被認(rèn)定為需承擔(dān)違約責(zé)任的可能，開發(fā)商應(yīng)與業(yè)主積極溝通，尋求雙方可以接受的解決方案，同時(shí)在計(jì)算違約金時(shí)可結(jié)合疫情因素，通過收集整理疫情影響工期的各種證據(jù)，適度扣除相應(yīng)的延誤期間。如何把握“盡可能減少因自身原因延誤的天數(shù)”與“避免引起業(yè)主集體不滿”之間的平衡，需要開發(fā)商審慎決策。