2017年已行至過半，在業(yè)內(nèi)人士看來，如今的樓市調(diào)控已邁入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限時代”。盡管如此，上市房企仍然交出了業(yè)績亮眼的半年報。截止目前發(fā)布的房企中報業(yè)績來看，碧桂園以2881.9億元的銷售額居首位，萬科和恒大分別以2771.8億元和1879.8億元的銷售額居二三位。

　　雖然房地產(chǎn)行業(yè)利潤不足銀行零頭，但龍頭房企的凈利明顯上升。有媒體統(tǒng)計稱，時隔三年，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率重回兩位數(shù)。

　　行業(yè)凈利率重回兩位數(shù)

　　自去年的“930”到今年的“317”，持續(xù)近一年的調(diào)控讓火熱的樓市迅速降溫，許多城市都出現(xiàn)房價下跌、成交量下滑的情況。但對于上市公司來說，隨著過去2年房源交付，上市房企年報將逐漸進入結(jié)算利潤環(huán)節(jié)。

　　截止8月27日，發(fā)布半年報的上市房企近90家，整體看，房企的平均凈利率再次站穩(wěn)兩位數(shù)。

　　據(jù)媒體報道，78家A股上市房地產(chǎn)公司合計營收2940.7億，凈利潤達341.3億，凈利率達11.6%，相比2016年上半年同期這78家房企的凈利率9.8%，上漲了接近2個百分點。據(jù)悉，A股上市房企平均凈利潤率2014年為9.6%，2015年為8.3%，而2016年為8.2%，已經(jīng)連續(xù)3年在個位數(shù)。按照目前趨勢預(yù)計2017年年報將再回2位數(shù)。

　　上市房企在港股表現(xiàn)普遍優(yōu)于A股

　　同樣擁有不俗的業(yè)績表現(xiàn)，A股上市房企今年以來在二級市場的表現(xiàn)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)遜色于香港上市的內(nèi)地房企股。一個可能的原因是，A股市場擔(dān)心全面收緊的房地產(chǎn)政策會影響了房企的預(yù)期業(yè)績，而港股市場看中的是優(yōu)秀的經(jīng)營表現(xiàn)已經(jīng)對股價形成有力的支撐。

　　今年以來，港股市場的內(nèi)地房企股大幅飆漲。中國恒大今年以來上漲了3.5倍，融創(chuàng)中國上漲2.2倍，萬達酒店發(fā)展上漲1.5倍，碧桂園1.4倍，雅居樂集團1.3倍，龍湖地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團今年以來的漲幅也都超過了90%，時代地產(chǎn)、綠城中國、建業(yè)地產(chǎn)等的漲幅超過60%。

　　反觀A股上市房企，整體表現(xiàn)不佳。今年以來，同花順房地產(chǎn)開發(fā)板塊指數(shù)的跌幅接近7%，1月中旬及4~5月份還曾兩度遭遇大幅下挫，近期處于震蕩之勢。

　　具體到個股，表現(xiàn)最好的是涉及雄安新區(qū)概念的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如金隅股份、華夏幸福、榮盛發(fā)展，今年以來的漲幅分別約為55%、35%、33%，與港股市場漲幅居前的內(nèi)房股相距甚遠(yuǎn)。A股市場上其他有代表性的房企今年以來表現(xiàn)分化：萬科A上漲約12%，招商蛇口漲約15%，金融街漲約15%，世茂股份下跌約27%，渝開發(fā)下跌超過30%等。

　　正是由于兩地上市房企今年以來股價表現(xiàn)迥異，中國房企總市值的格局已經(jīng)發(fā)生顯著變化。如今，中國恒大的總市值已經(jīng)逼近萬科，日前還曾一度超越，碧桂園的總市值也高過了招商蛇口、保利地產(chǎn)。當(dāng)前，萬科總市值為2532億元，中國恒大總市值為2477億元，碧桂園為1821億元，招商蛇口、保利地產(chǎn)分別為1510億元和1201億元。

　　前三甲成績單：碧桂園銷售額居首 恒大凈利潤最高

　　碧桂園：銷售額2881.9億元 居首位

　　8月22日，碧桂園發(fā)布年中報告。數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，碧桂園實現(xiàn)合同銷售額2881.9億元，同比增長131%。碧桂園實現(xiàn)營業(yè)收入777.4億元，同比增長35.5%，毛利171億元，同比增長42.1%。凈利潤71.9億元，同比增長34.9%。歸屬股東凈利潤75億元，同比增長39.2%。碧桂園宣布派發(fā)中期股息每股0.15元人民幣，較去年同期大增117.1%。

　　萬科：營收同比下降6.66%

　　萬科8月24日晚間公布了2017年半年度報告，上半年萬科實現(xiàn)銷售金額2771.8億元，同比增長45.8%;營業(yè)收入698.1億元，同比下降6.66%;凈利潤73.03億元，同比增長36.47%;基本每股收益為0.66元，去年同期為0.48元。

　　恒大：凈利潤231.3億 同比大漲224.4%

　　中國恒大于8月28日召開上半年業(yè)績發(fā)布會。半年報顯示，今年上半年，恒大實現(xiàn)的合約銷售金額約為2440.9億元，同比大增72.2%;實現(xiàn)合約銷售面積約為2475.1萬平方米，較2016年同期的1660.5萬平方米增長49.1%。今年上半年恒大實現(xiàn)的營業(yè)額約為1879.8億元，同比增長114.8%，對應(yīng)實現(xiàn)凈利潤約為231.3億元，同比增加224.4%。除了凈利潤大幅增長外，今年上半年恒大在核心業(yè)務(wù)上實現(xiàn)的利潤約為273億元，較上年同期增長249.6%。

　　其他房企中報業(yè)績同樣亮眼

　　華夏幸福上半年營業(yè)收入222.59億元，同比增長26%;凈利潤53.67億元，同比增長36%。

　　榮盛發(fā)展上半年實現(xiàn)營業(yè)收入134.16億元，同比增長18%;凈利潤16.85億元，同比增長29%。

　　華僑城A發(fā)布的半年報顯示，公司實現(xiàn)營業(yè)收入137.89億元，同比增長20.32%;凈利潤17.34億元，同比增長9.74%。

　　新城控股半年報顯示，公司實現(xiàn)營業(yè)收入113.28億元，同比增加24.87%;凈利潤11.39億元，同比增長33.66%。

　　招商蛇口凈利潤下滑了9%，但上半年實現(xiàn)簽約銷售額537億元，同比增長74%，簽約銷售面積288萬平方米，同比增加48%。

　　在香港上市的內(nèi)地房企股，上半年的經(jīng)營業(yè)績表現(xiàn)更為優(yōu)異。

　　富力地產(chǎn)上半年銷售金額為388億元，同比增長30%，;中國海外發(fā)展的房地產(chǎn)合約銷售總額為1273.2億港元，同比上升33.7%;龍湖地產(chǎn)銷售926.3億元，是上年同期的1.4倍。

　　8月21日，融創(chuàng)中國發(fā)布了上半年的盈利預(yù)喜公告。預(yù)計公司上半年收入較同期增長約25%左右，毛利較去年同期增長約80%左右，公司擁有人應(yīng)占溢利為去年同期約15倍以上。

　　租賃興起將考驗房企成長質(zhì)量

　　在已發(fā)布2017年半年報的A股上市房企中，大多數(shù)都提到了“住房租賃”這一關(guān)鍵詞，發(fā)展住房租賃已經(jīng)成為上市房企的共同心聲。目前，國內(nèi)首批開展住房租賃試點的12個城市，正逐步邁進租購?fù)瑱?quán)時代。

　　看好住房租賃市場前景，各上市房企躍躍欲試，不少公司在半年報中披露了已經(jīng)開展的住房租賃業(yè)務(wù)，并表示將繼續(xù)大力推進該業(yè)務(wù)發(fā)展。比如，萬科自2014年布局長租公寓市場以來，已整合形成了集中式長租公寓品牌“泊寓”。招商蛇口則聚焦國內(nèi)中高端租賃市場，已形成“壹?！比瞬殴ⅰⅰ耙奸g”精品公寓、“壹棠”高端服務(wù)式公寓三大核心產(chǎn)品線。

　　數(shù)據(jù)顯示，我國規(guī)?；》孔赓U企業(yè)市場份額只占2%左右，相較于發(fā)達國家成熟市場20%至30%的比例差距非常大，將成為房企的發(fā)力空間。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，盈利能力增長更多的與房企銷售能力相關(guān)。在強調(diào)資金使用效率的大環(huán)境下，更大的銷售規(guī)模對房企來說，往往意味著更低的融資成本、更高的拿地效率?！翱紤]到目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)集中程度并不算高，高周轉(zhuǎn)模式仍將持續(xù)，但隨著租賃市場蓬勃興起，比拼成長質(zhì)量的業(yè)務(wù)也是房企的競爭關(guān)鍵之一。”

　　此外，有報告指出，新的地產(chǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)已通過資源整合、創(chuàng)新營銷、內(nèi)容注入等方式，打造線上線下的新零售模式，而近年來多地為了調(diào)控樓市，出臺“禁售”政策，同樣也迫使房企在持有物業(yè)的過程中，逐步走出快速開發(fā)高周轉(zhuǎn)的模式，提升持續(xù)運營能力的深化，運營為王將會是中國房地產(chǎn)下一個十年的一大重大命題。