2017年1-8月湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析
一、2017年1-8月全省房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況
1-8月，三四線城市商品房銷售持續(xù)活躍，長(zhǎng)沙市有所降溫，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速加快，市場(chǎng)庫(kù)存持續(xù)減少。
（一）三四線城市商品房銷售持續(xù)快速增長(zhǎng)，但受長(zhǎng)沙影響，全省商品房銷售增速總體放緩。全省完成商品房銷售面積4637.84萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.3%,增速較1-7月回落1.7個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖1）；總量、增速在全國(guó)排名第9位、第15位，在中部地區(qū)排名第4位和第5位。全省完成商品房銷售額2357.85億元，同比增長(zhǎng)22.4%，增速較1-7月回落1.9個(gè)百分點(diǎn)。其中：住宅銷售面積4040.93萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.4%；非住宅銷售面積596.91萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)49.1%。
三四線城市商品房銷售面積3394.15萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)28.9%，增速較全省高15.6個(gè)百分點(diǎn)，較1-7月提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。13個(gè)市州較去年同期上升，其中增幅較大的為張家界市（59.9%）、湘潭市（48.7%）和婁底市（47.4%）（見(jiàn)表一）。長(zhǎng)沙市受調(diào)控政策影響，市場(chǎng)成交回落明顯，商品房成交1243.69萬(wàn)平方米，同比減少14.9%,已連續(xù)5個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，降幅較1-7月擴(kuò)大3.7個(gè)百分點(diǎn)。
圖1：全省商品房銷售面積增速與全國(guó)商品房銷售面積增速
|
市州 |
商品房銷售面積 (萬(wàn)平米） |
排名 |
增幅 （%） |
排名 |
商品房銷售金額 （億元） |
增幅 （%） |
|
湖南省 |
4637.84 |
|
13.3 |
|
2357.8516 |
22.4 |
|
長(zhǎng)沙市 |
1243.69 |
1 |
-14.9 |
14 |
944.1476 |
2.8 |
|
株洲市 |
468.13 |
2 |
22 |
9 |
216.317 |
34.7 |
|
湘潭市 |
206.27 |
9 |
48.7 |
2 |
97.5289 |
85.8 |
|
衡陽(yáng)市 |
337.26 |
6 |
18.4 |
10 |
129.755 |
22.2 |
|
邵陽(yáng)市 |
178.45 |
11 |
32.2 |
7 |
61.2995 |
56.9 |
|
岳陽(yáng)市 |
312.77 |
7 |
41.1 |
5 |
146.0906 |
56.4 |
|
常德市 |
274.47 |
8 |
33.3 |
6 |
134.49 |
34.3 |
|
張家界市 |
63.70 |
14 |
59.9 |
1 |
27.1782 |
72.2 |
|
益陽(yáng)市 |
185.60 |
10 |
15 |
12 |
76.272 |
31.3 |
|
郴州市 |
381.70 |
4 |
15.9 |
11 |
146.8099 |
22.5 |
|
永州市 |
351.68 |
5 |
30.5 |
8 |
130.0168 |
46 |
|
懷化市 |
396.10 |
3 |
42.8 |
4 |
156.1035 |
40.9 |
|
婁底市 |
143.29 |
12 |
47.4 |
3 |
54.7411 |
59.2 |
|
湘西州 |
94.72 |
13 |
7.4 |
13 |
37.1015 |
30 |
表1.2017年1-8月全省各市州商品房銷售情況
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅擴(kuò)大。全省完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2031.56億元，同比增長(zhǎng)15.9%，增速較去年同期擴(kuò)大6.4個(gè)百分點(diǎn)，較今年1-7月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖2）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量、增速在全國(guó)排名第14位、第7位，在中部地區(qū)均排名第4位。從投資結(jié)構(gòu)看，住宅完成開(kāi)發(fā)投資1248.96億元，同比增長(zhǎng)11.4%，占全省房地產(chǎn)投資的61.5%；辦公樓完成投資106.5億元，同比增長(zhǎng)0.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資387.97億元，同比增長(zhǎng)16.7%；其他非住宅完成投資288.13億元，同比增長(zhǎng)49.5%。
從市州情況看，全省14個(gè)市州中，有11個(gè)市州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量較去年同期上升，增幅較大的為常德市（33.6%）、湘潭市（28.1%）和長(zhǎng)沙市（26.1%）；有3個(gè)市州投資總量較去年同期下降，分別為湘西州（-31.8%）、婁底市（-28.2%）和郴州市（-10.2%）。長(zhǎng)沙市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資993.48億元，占全省的48.9%，同比增長(zhǎng)26.1%（見(jiàn)表2）。
圖2：全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速與全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速 名稱 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元） 排名 增幅 （%） 排名 湖南省 2031.56 15.9 長(zhǎng)沙市 993.48 1 26.1 3 株洲市 178.40 2 10.8 6 常德市 107.44 3 33.6 1 湘潭市 98.15 4 28.1 2 郴州市 97.68 5 -10.2 12 衡陽(yáng)市 93.29 6 5.6 8 邵陽(yáng)市 90.75 3 3.3 11 岳陽(yáng)市 89.56 8 19.3 5 懷化市 76.64 9 5.3 9 永州市 67.58 10 24.4 4 益陽(yáng)市 54.24 11 9.4 7 婁底市 39.03 12 -28.2 13 湘西州 22.86 13 -31.8 14 張家界市 22.47 14 4 10 表2.2017年1-8月全省各市州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況表 （三）商品住宅去化周期明顯縮短，非住宅庫(kù)存去化壓力仍較大。據(jù)省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳調(diào)查，按照最近12個(gè)月月均銷售速度測(cè)算，截至8月底，全省待售商品房（指累計(jì)已辦理預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售備案但尚未銷售的商品房）庫(kù)存去化周期10.7個(gè)月，環(huán)比減少0.3個(gè)月，較2016年底縮短4.1個(gè)月，較2015年底縮短9.3個(gè)月。其中：住宅去化周期6.2個(gè)月，較2016年底縮短3.6個(gè)月；非住宅去化周期39.4個(gè)月，較2016年底縮短10.7個(gè)月。 （四）長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)同比漲幅持續(xù)收窄，岳陽(yáng)市、常德市房?jī)r(jià)同比漲幅逐月擴(kuò)大。8月，全省新建商品住宅均價(jià)4785元/平方米，在全國(guó)排名第27位。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月，長(zhǎng)沙市新建商品住宅均價(jià)同比上漲16.9%，已連續(xù)3個(gè)月漲幅收窄，較7月收窄1.4個(gè)百分點(diǎn)。岳陽(yáng)市新建商品住宅均價(jià)同比上漲10.7%，已連續(xù)3個(gè)月漲幅擴(kuò)大，較7月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。常德市新建商品住宅均價(jià)同比上漲10.1%，已連續(xù)6個(gè)月漲幅擴(kuò)大，較7月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。 （五）新開(kāi)工面積小幅回升，竣工面積持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)。全省商品房施工面積28603.78萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.8%，增速較去年同期收窄4.3個(gè)百分點(diǎn)，與1-7月持平。商品房新開(kāi)工面積4750.82萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5%，增速較1-7月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。新開(kāi)工面積總量、增速在全國(guó)排名第10位、第14位，在中部地區(qū)均排名第4位（見(jiàn)圖3）。商品房竣工面積2396.95萬(wàn)平方米，同比減少5.3%，已連續(xù)5個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，降幅較1-7月收窄7.6個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖4）。 其中：住宅施工面積20408.42萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.8%，住宅新開(kāi)工面積3452.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.3%，住宅竣工面積1790.34萬(wàn)平方米，同比減少6.8%；非住宅施工面積8195.36萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4 %，非住宅新開(kāi)工面積1298.02萬(wàn)平方米，同比減少8.8%，非住宅竣工面積606.61萬(wàn)平方米，同比減少0.7%。
圖3.全省商品房新開(kāi)工面積增速與全國(guó)商品房新開(kāi)工增速圖
圖4.全省商品房竣工面積增速與全國(guó)商品房竣工面積增速圖 （六）房地產(chǎn)用地量減價(jià)升。全省房地產(chǎn)用地供應(yīng)1896.55公頃，同比減少13.6%，已連續(xù)30個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，降幅較1-7月收窄8.2個(gè)百分點(diǎn)。其中商服用地供應(yīng)616.91公頃，同比減少23.1%；住宅用地供應(yīng)1279.64公頃，同比減少8.1%。全省房地產(chǎn)用地出讓均價(jià)2370.6元/平方米（合158.05萬(wàn)元/畝），同比上漲24.7%，漲幅較1-7月擴(kuò)大13.1個(gè)百分點(diǎn)。其中商服用地出讓均價(jià)2394.9元/平米，同比上漲27.7%；住宅用地出讓均價(jià)2356.7元/平米，同比上漲22.9%。長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)用地供應(yīng)大幅減少，供應(yīng)189.52公頃，同比減少34.6%；房地產(chǎn)用地出讓均價(jià)6095.9元/平方米，同比上漲115.8%，主要因8月出讓的一宗湘春路的商服用地成交單價(jià)達(dá)5.13萬(wàn)元/平方米。 （七）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速穩(wěn)中有升，個(gè)人住房貸款快速增長(zhǎng)。8月末，房地產(chǎn)貸款余額8467.79億元，占全部貸款的比重為27.3%，同比增長(zhǎng)32.2%，較1-7月提高1.8個(gè)百分點(diǎn)，高于全部貸款增速16.2百分點(diǎn)。從貸款投向來(lái)看，開(kāi)發(fā)貸款余額2588.94億元，占房地產(chǎn)貸款的30.6%，同比增長(zhǎng)29.8%，增速較去年同期提高7.9個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人購(gòu)房貸款余額5783.8億元，占房地產(chǎn)貸款的68.3%，同比增長(zhǎng)32.4%，增速較去年同期提高7.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額5334.84億元，同比增長(zhǎng)34%。 二、下階段房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)研判 國(guó)家不斷完善住房租賃制度建設(shè)，繼7月九部委啟動(dòng)12個(gè)城市租賃改革試點(diǎn)后，8月國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部再確定北上廣等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。目前全國(guó)有8個(gè)省份、25個(gè)城市出臺(tái)了房地產(chǎn)租賃政策，標(biāo)志著我國(guó)向建立購(gòu)租并舉的住房制度，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制邁出了重要一步。市場(chǎng)層面，在宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好，房地產(chǎn)政策堅(jiān)持連續(xù)性、穩(wěn)定性的背景下，按照“分城施策”的原則，我省將繼續(xù)做好穩(wěn)房?jī)r(jià)和去庫(kù)存工作。下階段，長(zhǎng)沙受限購(gòu)、限價(jià)等調(diào)控政策和去年四季度高基數(shù)的影響，市場(chǎng)成交將低于去年同期，房?jī)r(jià)將逐漸企穩(wěn)。株洲、湘潭等區(qū)位優(yōu)勢(shì)較好的城市商品房銷售仍將較快增長(zhǎng)，庫(kù)存繼續(xù)下降，房?jī)r(jià)存在較大上漲壓力。部分產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、人口凈流出的縣城，住房需求疲軟，商品房銷售增長(zhǎng)緩慢，去庫(kù)存壓力仍然較大。 說(shuō)明：除商品房庫(kù)存去化周期、新建商品住宅價(jià)格漲幅、房地產(chǎn)用地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)信貸數(shù)據(jù)外，其他數(shù)據(jù)均來(lái)自省統(tǒng)計(jì)局。另將各市州房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)計(jì)的1-8月商品房網(wǎng)簽情況附后。 附件：2017年1-8月全省商品房網(wǎng)簽情況 附件 2017年1-8月全省商品房網(wǎng)簽情況 今年1-8月，全省商品房網(wǎng)簽面積5683.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11%，增速較1-7月回落1.1個(gè)百分點(diǎn)；商品房網(wǎng)簽金額2771.6億元，同比增長(zhǎng)13%，增速較1-7月回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅網(wǎng)簽面積4875.8 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.5%；商品住宅網(wǎng)簽金額2110.5億元，同比增長(zhǎng)7.9%。8月商品房網(wǎng)簽面積達(dá)到662.1 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.9%，比7月回落15個(gè)百分點(diǎn)。 市州 商品房網(wǎng)簽面積（萬(wàn)平方米） 排名 增幅（%） 排名 商品房網(wǎng)簽金額（億元） 增幅（%） 湖南省 5683.3 11.0% 2771.6 13.0% 長(zhǎng)沙市 1314.5 1 -24.6% 14 946.1 -15.9% 株洲市 459.9 4 32.2% 6 222.9 44.3% 湘潭市 367.4 7 85.4% 2 165.8 102.2% 衡陽(yáng)市 591.0 2 21.1% 9 238.2 36.1% 邵陽(yáng)市 301.2 10 76.9% 3 115.8 98.2% 岳陽(yáng)市 324.8 9 -13.9% 13 160.0 -0.9% 常德市 449.1 5 47.2% 5 222.4 45.2% 張家界市 130.6 13 27.9% 8 58.9 43.3% 益陽(yáng)市 197.2 11 6.5% 10 79.2 23.3% 郴州市 519.2 3 29.8% 7 189.1 21.3% 永州市 388.5 6 100.1% 1 145.5 114.7% 懷化市 326.3 8 -6.4% 11 116.1 -10.5% 婁底市 194.1 12 55.0% 4 67.9 67.8% 湘西州 119.5 14 -11.5% 12 43.7 -2.7% 數(shù)據(jù)來(lái)源：湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)月報(bào)表 從市州情況看，全省14個(gè)市州中，長(zhǎng)沙市商品房網(wǎng)簽面積1314.5萬(wàn)平方米，占全省的23.1%，同比下降24.6%。衡陽(yáng)、郴州市商品房網(wǎng)簽面積分別為591萬(wàn)平方米、519.2萬(wàn)平方米，位居全省第二、三位。全省有10個(gè)市州商品房網(wǎng)簽面積較去年同期上升，增幅較大的永州市（100.1%）、湘潭市（85.4%）、邵陽(yáng)市（76.9%）；長(zhǎng)沙市、岳陽(yáng)市、湘西州、懷化市商品房網(wǎng)簽面積較去年分別減少24.6%、13.9%、11.5%、6.4%（見(jiàn)上表）。