發(fā)展住房租賃市場對房地產(chǎn)估價服務(wù)的需求
一、住房租賃市場的發(fā)展
1978年以來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展經(jīng)歷了起步-調(diào)整-穩(wěn)定發(fā)展-調(diào)控階段。以成都市為例，2017年出臺多項(xiàng)“限購令”政策，以抑制房價的過快增長。同時在現(xiàn)階段，為解決滿足流動人口需求，加快房產(chǎn)“去庫存”，抑制房地產(chǎn)泡沫，加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，加強(qiáng)市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，政府提出培育和規(guī)范住房租賃市場，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)。
住房租賃在國外已發(fā)展成熟，我國于2000年已提出發(fā)展住房租賃市場，但是由于住房制度以及消費(fèi)觀念的不同，我國住房租賃市場自2000年的《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》提出以來，仍然處于起步階段。近年來，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快城市住房壓力不斷增加，發(fā)展住房租賃市場刻不容緩，相繼出臺以下多項(xiàng)政策。
2016年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號），延續(xù)了新型城鎮(zhèn)化和建立、完善購租并舉之租房制度的政策框架，將住房租賃市場的發(fā)展視作推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革重點(diǎn)任務(wù)之有序化解商品房庫存的重要手段。
2017年7月20日，住建部、國家發(fā)改委等九部委下發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（建房[2017]153號），選取了廣州、深圳、南京、杭州、成都等12個城市，首批開展住房租賃試點(diǎn)。
2017年8月3日，成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于創(chuàng)新要素供給培育產(chǎn)業(yè)生態(tài)提升國家中心城市產(chǎn)業(yè)能級的人才安居工程實(shí)施細(xì)則》，其中，最引人注目的政策是“租住由政府提供的人才公寓滿5年后，可申請按入住時的市場價格購買”。
2017年8月4日，成都市政府辦公廳發(fā)布《成都市開展住房租賃試點(diǎn)工作的實(shí)施方案》，全面開展住房租賃試點(diǎn)工作，鼓勵住房租賃消費(fèi)。
2017年8月28日，國土資源部確定將在北京、上海、杭州、成都等13個城市開展試點(diǎn)，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。
成都市9月土地拍賣市場中的人才公寓用地和競自持政策，從土拍環(huán)節(jié)用實(shí)際行動響應(yīng)號召，杭州市住房租賃監(jiān)管平臺于9月29日上線等種種跡象表明住房供應(yīng)已從“重售輕租”轉(zhuǎn)向“租購并舉”，推進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和租賃住房市場發(fā)展。
二、REITs與住房租賃市場
REITs即房地產(chǎn)信托投資基金(Real Estate Investment Trust)實(shí)際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行基金單位，集合公眾投資者資金，進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險的同時，通過將投資綜合收益按比例分配給投資者，從而使投資者獲取穩(wěn)定投資收益的一種基金，是房地產(chǎn)證券化的重要手段。
中國租賃市場發(fā)展滯后的重要原因在于，與產(chǎn)業(yè)化的商品房市場相比，租賃市場對于資本的吸引力不足。不管是企業(yè)拿地自持開發(fā)建設(shè)租賃住房，或是購買存量商品房改造經(jīng)營，初期都需要龐大的資金投入。并且與傳統(tǒng)開發(fā)-銷售模式相比，出租經(jīng)營模式的投資回收期限更長，因此，已不適用傳統(tǒng)的銀行等金融機(jī)構(gòu)的抵押貸款作為開發(fā)資金的主要來源。
住房租賃的發(fā)展需要更加有效的融資和稅收體系來推動，盡管如今政府在稅收、產(chǎn)業(yè)政策等方面提供了政策支持，但在資金需求上仍受財力不足、融資渠道不暢、資本市場尚不完善、相關(guān)制度不健全等障礙制約。
政府為了更好的引入社會資本參與住房租賃建設(shè)，明確表示支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新針對住房租賃項(xiàng)目的金融產(chǎn)品和服務(wù)，結(jié)合國外成功經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)信托投資基金將可能成為住房租賃發(fā)展的有效的金融支持，住房租賃市場的推動也為房地產(chǎn)信托投資基金帶來了發(fā)展的契機(jī)。
三、發(fā)展住房租賃市場對房地產(chǎn)估價的需要
房地產(chǎn)估價有助于為租賃市場建立完善的數(shù)據(jù)信息，為稅收環(huán)節(jié)及監(jiān)管機(jī)構(gòu)提供依據(jù)，同時，隨著租購?fù)瑱?quán)的實(shí)現(xiàn)，住房租賃備案系統(tǒng)的完善，為保證雙方利益，交易時需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價。
在房地產(chǎn)租賃市場，不僅需要對租金進(jìn)行評估，而且租賃期間的租金調(diào)整，續(xù)租時重新確定租金水平的確定都需要房地產(chǎn)估價為交易雙方提供參考依據(jù)。
其中，成都市人才安居實(shí)施細(xì)則中提出，符合《成都市急需緊缺人才和高端人才目錄》中A、B、C、D類標(biāo)準(zhǔn)人才可申請租住由政府提供的人才公寓。租期為5年，租金標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)（市）縣政府（管委會）根據(jù)人才和項(xiàng)目情況，按照市場租金的一定比例確定。租住由政府提供的人才公寓滿5年后可申請按入住時的市場價格購買，購房后5年內(nèi)不得出售。其中首次承租時市場租金的確定需要房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估，租賃期滿購買時需要房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對人才公寓市場價值進(jìn)行評估，并且是在未來某一時點(diǎn)評估過去某一時點(diǎn)（5年前）的價值的追溯性價值評估。因此，在可能的情況下，應(yīng)在人才公寓入市時積極收集市場資料，做好市場調(diào)查，建立信息數(shù)據(jù)庫以備未來評估需要。
企業(yè)購買符合作為租賃住房或者政策允許經(jīng)過改造符合租賃住房條件的存量商品房經(jīng)營租賃住房的，交易時需要房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估投資價值。并且依據(jù)企業(yè)的必要投資回報率來作為收益法測算的參數(shù)，收益法的市場租金需要根據(jù)同類租賃住房的租金進(jìn)行修正確定，同時，出租經(jīng)營費(fèi)用依據(jù)企業(yè)自身情況確定，以此來測算投資價值。
政府出讓土地中的租賃住房用地的評估，房地產(chǎn)企業(yè)可行性研究報告等，需要房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)出具評估報告。
四、租賃住房估價思路
租賃住房涉及房地產(chǎn)估價首先關(guān)注權(quán)益狀況，分析收益法、比較法、成本法的適用性。收益法測算重點(diǎn)關(guān)注未來租金的確定，有無稅收優(yōu)惠，增長率及報酬率的確定。在為經(jīng)營企業(yè)確定租金提供參考依據(jù)的租金評估中，區(qū)位、裝修、管理品質(zhì)、居住環(huán)境、配套設(shè)施等對租金的影響程度外，在租購?fù)瑱?quán)這一概念提出后，需關(guān)注學(xué)位、戶籍等權(quán)利狀況，分析各個因素對租金的影響，最終做出客觀合理的判斷。
五、REITs與房地產(chǎn)估價
REITs的發(fā)展離不開房地產(chǎn)評估，房地產(chǎn)評估是REITs的定價基礎(chǔ)，在REITs的募集階段，為企業(yè)評估測算資金量，選擇籌資工具，測算物業(yè)收益；房地產(chǎn)投資信托的上市準(zhǔn)備需要對標(biāo)的物業(yè)背景研究、現(xiàn)狀評估及未來預(yù)測，并且對影響物業(yè)的各項(xiàng)宏觀因素、經(jīng)濟(jì)因素及行業(yè)政策進(jìn)行分析和預(yù)測，形成前期分析報告，為投資決策提供依據(jù)。在運(yùn)作階段，所籌資金已投入房地產(chǎn)市場，此時需要對所投物業(yè)進(jìn)行評估，以確定相應(yīng)的回報。綜上，服務(wù)于REITs的房地產(chǎn)估價主要分為三個部分：房地產(chǎn)狀況評價、市場分析、房地產(chǎn)價值評估。其本質(zhì)上與傳統(tǒng)評估報告內(nèi)容是一致的，但在內(nèi)容分析的深入度上有更高的要求，需要針對估價對象進(jìn)行深入的分析測算，為投資決策提供參考依據(jù)。這也符合房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)往咨詢業(yè)務(wù)發(fā)展的需求，即不僅僅是為交易或者進(jìn)行金融活動的需要而評估，而是為企業(yè)內(nèi)部需要，同時，在開展此類評估業(yè)務(wù)的同時，也可從房地產(chǎn)等企業(yè)獲得較為可靠的一手資料，從而輔助評估業(yè)務(wù)的開展。
當(dāng)然，新的機(jī)遇必然伴隨著新的挑戰(zhàn)，隨著新型業(yè)務(wù)的出現(xiàn)，對房地產(chǎn)估價人員來說除了在房地產(chǎn)估價及相關(guān)的建筑、物業(yè)管理方面要達(dá)到高水平的專業(yè)要求外，還需要具備一定的綜合能力，尤其與REITs發(fā)展密切相關(guān)的金融、財務(wù)、審計、法律甚至房地產(chǎn)營銷策劃等知識。因此，我們作為從業(yè)人員，唯有不斷的學(xué)習(xí)，以適應(yīng)新形式的發(fā)展。
六、結(jié)語
至今為止，我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)多服務(wù)于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，近年不斷提出擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍、尋找適應(yīng)新形式新環(huán)境下的發(fā)展模式。在當(dāng)今社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境下，作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)投身變革之中，毫無疑問發(fā)展住房租賃市場對于房地產(chǎn)市場和城市發(fā)展乃至國民經(jīng)濟(jì)有著重要意義，它對穩(wěn)定房地產(chǎn)價格、維護(hù)社會和諧具有重大影響。而房地產(chǎn)估價作為維持房地產(chǎn)價格穩(wěn)定發(fā)展的重要工具，面對當(dāng)前房地產(chǎn)估價在住房租賃市場發(fā)展的各個階段中的作用提出思考，筆者就自己的認(rèn)知發(fā)表相關(guān)看法，以期待引起大家的探討和思考。
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