近日，兩張與二手房交易貸款有關(guān)的截圖在金融圈、地產(chǎn)圈引起陣陣騷動(dòng)，各種“解毒”鋪天蓋地，銀行信貸人員理解是要降杠桿，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人看起來(lái)這是變相提高首付。

截圖內(nèi)容顯示：

1.各銀行在辦理個(gè)人住房貨款業(yè)務(wù)時(shí)，要以在房產(chǎn)管理部門(mén)備案的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)作為審核依據(jù)，以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度。

2.個(gè)人貸款的受理和發(fā)放將調(diào)整受理流程，先提供確定房產(chǎn)價(jià)值的網(wǎng)簽買(mǎi)賣(mài)合同后，才能報(bào)送銀行申請(qǐng)貸款。

3.抵押登記部門(mén)也將同步調(diào)整，對(duì)于網(wǎng)簽價(jià)格低于銀行申請(qǐng)貸款價(jià)格的房產(chǎn)價(jià)格的金額的，產(chǎn)權(quán)部門(mén)將不予以登記，且將相關(guān)貸款材料返到監(jiān)管部門(mén)追究責(zé)任。

其實(shí)意思一樣，就是國(guó)家進(jìn)一步規(guī)范二手房交易行為，防止個(gè)人購(gòu)房過(guò)度加杠桿，杜絕或減少“陰陽(yáng)合同”逃稅問(wèn)題，讓房產(chǎn)價(jià)格回歸價(jià)值，促房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)更加客觀、合理。

以上內(nèi)容實(shí)際是金融機(jī)構(gòu)落實(shí)三部門(mén)有關(guān)部署。近期，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同人民銀行、銀監(jiān)會(huì)，按照“房住不炒”定位，就規(guī)范購(gòu)房融資行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域反洗錢(qián)工作發(fā)出通知。

通知要求各地房產(chǎn)管理部門(mén)、地方金融監(jiān)管部門(mén)會(huì)同人民銀行、銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)建立聯(lián)動(dòng)工作機(jī)制，加強(qiáng)信息互通和部門(mén)間協(xié)作。各地房產(chǎn)管理部門(mén)要向相關(guān)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)提供新建商品房、二手房網(wǎng)簽備案合同及住房套數(shù)等信息的實(shí)時(shí)查詢(xún)服務(wù)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，要以在房產(chǎn)管理部門(mén)備案的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢(xún)結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度，有效防范交易欺詐、騙取貸款等行為。

為什么會(huì)有“陰陽(yáng)合同”？

“陰陽(yáng)合同”出現(xiàn)主要目的是為了達(dá)到“少稅"和"多貸"。

因?yàn)橐酝粍?dòng)產(chǎn)交易登記、稅務(wù)機(jī)關(guān)及金融機(jī)構(gòu)有關(guān)房地產(chǎn)交易行為信息不能互聯(lián)互通，“陰陽(yáng)合同”就成了荒謬而又真實(shí)存在事實(shí)。目前在一宗二手房買(mǎi)賣(mài)交易環(huán)節(jié)中，可能存在有四個(gè)價(jià)格：

1.實(shí)際成交價(jià)

買(mǎi)賣(mài)雙方實(shí)際交易合同價(jià)格。

2.合同網(wǎng)簽備案價(jià)

向有關(guān)部門(mén)申報(bào)核定交易稅費(fèi)合同價(jià)格。

3.稅務(wù)部門(mén)計(jì)稅價(jià)

該價(jià)格現(xiàn)一般由稅務(wù)部門(mén)自動(dòng)評(píng)估系統(tǒng)確定，如深圳的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)。

4.銀行貸款時(shí)的評(píng)估價(jià)

該價(jià)格一般由銀行內(nèi)部評(píng)估或委托外部房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

實(shí)際情況是一方面合同網(wǎng)簽備案價(jià)遠(yuǎn)低于實(shí)際成交價(jià)。在二手房買(mǎi)賣(mài)交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方在辦理過(guò)戶(hù)登記時(shí)，很多交易稅費(fèi)與房產(chǎn)交易價(jià)格掛鉤，因此，為逃避?chē)?guó)家正常的稅收，買(mǎi)賣(mài)雙方大多選擇以遠(yuǎn)低于實(shí)際成交價(jià)的虛假價(jià)格辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，從而另外簽訂一份交易價(jià)格較低的“陰”合同。

稅務(wù)部門(mén)為了杜絕這種高價(jià)低報(bào)逃避稅收行為，在征稅時(shí)稅務(wù)部門(mén)建設(shè)房屋評(píng)估系統(tǒng)會(huì)對(duì)交易價(jià)格進(jìn)行核定評(píng)估，從成形成征收評(píng)估價(jià)。

另一方面，有購(gòu)房者為了盡可能地以較低的資金購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，會(huì)選擇說(shuō)服賣(mài)配合另行簽訂一份高于真實(shí)成交價(jià)的合同，以向申請(qǐng)銀行按揭貸款，達(dá)到“高評(píng)高貸”的目的。

銀行出于內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理需要，則又重新對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，形成銀行評(píng)估價(jià)格，并以客戶(hù)的申報(bào)交易價(jià)格與銀行房屋評(píng)估價(jià)進(jìn)行比較，以低價(jià)作為計(jì)算貸款額度依據(jù)。

正是由于銀行評(píng)估價(jià)是確定貸款額度重要參考依據(jù)。在這其中，有些評(píng)估行為容易容到人為影響，評(píng)估師獨(dú)立性受到干預(yù)，從而降低了評(píng)估客觀性，造成高估高貸，高杠桿。

2017年8月16日，南方都市報(bào)曾報(bào)道《龍崗一手房當(dāng)二手房“高評(píng)高貸” 房?jī)r(jià)備案219萬(wàn)房貸高達(dá)617萬(wàn)》正是以上種種奇怪行為的真實(shí)案例之一。

新政在于促多種價(jià)格趨同

讓房產(chǎn)價(jià)值回歸

本次三部門(mén)新政核心之一在于加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng)協(xié)作。政策強(qiáng)調(diào)各地房產(chǎn)管理部門(mén)要向相關(guān)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)提供新建商品房、二手房網(wǎng)簽備案合同及住房套數(shù)等信息的實(shí)時(shí)查詢(xún)服務(wù)。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，要以在房產(chǎn)管理部門(mén)備案的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢(xún)結(jié)果作為審核依據(jù)，將房產(chǎn)管理部門(mén)備案的抵押合同作為放款依據(jù)之一，并以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款（交易計(jì)稅價(jià)格）、房屋抵押評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度。

各部門(mén)房產(chǎn)交易信息共享后，將網(wǎng)簽備案合同價(jià)格（交易計(jì)稅價(jià)格）將作為貸款額度計(jì)算依據(jù)之一。政策的基本出發(fā)點(diǎn)是促房屋買(mǎi)賣(mài)合同的真實(shí)成交價(jià)、納稅的網(wǎng)簽合同備案價(jià)和貸款的申報(bào)價(jià)趨同，在打擊高估高貸，去杠桿的同時(shí)，也杜絕或減少“陰陽(yáng)合同”逃稅行為，簡(jiǎn)接上也減少了抵押貸款房屋價(jià)格評(píng)估的人為干預(yù)因素，讓房產(chǎn)價(jià)格回歸價(jià)值。