“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡?！薄笆奈濉币?guī)劃綱要提出，要完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。

這也給未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房金融發(fā)展確定了大方向。穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期、加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控、加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、解決好大城市住房突出問題……站在“十四五”起點(diǎn)上，住房金融面對(duì)的關(guān)鍵詞，既延續(xù)了“十三五”以來(lái)構(gòu)筑樓市長(zhǎng)效機(jī)制的重點(diǎn)舉措，又有新時(shí)期對(duì)“房住不炒”定位的進(jìn)一步細(xì)化和深化。

在這樣的大背景下，監(jiān)管部門進(jìn)一步強(qiáng)化了對(duì)住房金融領(lǐng)域的管理力度：建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，嚴(yán)查、防止消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市……未來(lái)，銀行業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照監(jiān)管部門要求自查，進(jìn)一步優(yōu)化和調(diào)整在該領(lǐng)域的業(yè)務(wù)布局，繼續(xù)為百姓安居、優(yōu)居提供金融助力。

持續(xù)加強(qiáng)監(jiān)管

在“房住不炒”的大方向下，金融監(jiān)管部門持續(xù)加強(qiáng)對(duì)住房金融業(yè)務(wù)的監(jiān)管。從最為直觀的數(shù)據(jù)角度來(lái)看，近年來(lái)，房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)。在監(jiān)管引導(dǎo)下，銀行的這一重要業(yè)務(wù)持續(xù)理性平穩(wěn)發(fā)展。

據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額為49.58萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.7%，比上年末增速低3.1個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)29個(gè)月回落；全年增加5.17萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的26.1%，比上年全年水平低7.9個(gè)百分點(diǎn)。

近期，監(jiān)管部門也高度重視該領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)人民銀行黨委書記、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在3月2日國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，房地產(chǎn)領(lǐng)域金融化、泡沫化傾向還比較強(qiáng)，但是去年房地產(chǎn)貸款增速第一次降到了平均貸款增速之下，這個(gè)成績(jī)來(lái)之不易。相信房地產(chǎn)問題會(huì)逐步得到好轉(zhuǎn)?，F(xiàn)在正在進(jìn)一步采取一系列措施，各城市“一城一策”推出房地產(chǎn)綜合調(diào)控舉措，目的是實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，逐步把房地產(chǎn)的問題解決好。

4月1日，中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然比較大，高杠桿的中小房企的債務(wù)違約等潛在風(fēng)險(xiǎn)值得持續(xù)關(guān)注。

具體到住房金融領(lǐng)域，兩項(xiàng)全國(guó)性重磅政策的出臺(tái)，也將對(duì)未來(lái)樓市發(fā)展回歸理性起到重要作用。首先，從今年1月1日開始，《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》正式實(shí)施，不同區(qū)域、不同體量的銀行房地產(chǎn)貸款集中度有了明確限制，超過上限規(guī)定的機(jī)構(gòu)，需要在監(jiān)管設(shè)置的過渡期內(nèi)完成壓降。

而在各大重點(diǎn)城市對(duì)違規(guī)流入樓市的消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等各類貸款持續(xù)開展嚴(yán)查的基礎(chǔ)上，3月26日，《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》的發(fā)布，不僅從貸前調(diào)查、貸中審查、貸后管理等多方面規(guī)范了銀行經(jīng)營(yíng)貸發(fā)放，還要求各地有關(guān)部門于5月31日前完成對(duì)相關(guān)問題的專項(xiàng)排查。

涉房貸款面臨調(diào)整

在房地產(chǎn)貸款集中度管理制度建立后，各家銀行涉房貸款是否超標(biāo)廣受關(guān)注。從各家銀行近期陸續(xù)披露的年報(bào)來(lái)看，截至2020年末，建行和郵儲(chǔ)銀行的個(gè)人住房貸款占比分別達(dá)到34.73%和34%，超過32.5%的紅線。在被列第二檔的股份制銀行中，截至2020年末，招商銀行和興業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占比分別為33.12%和34.56%，個(gè)人住房貸款占比分別為25.35%和26.55%，均超過27.5%和20%的上限。中信銀行個(gè)人按揭貸款占比為20.09%，也在監(jiān)管“紅線”之上。

銀行業(yè)將如何進(jìn)行調(diào)整？“一方面，我們會(huì)加大投資類資產(chǎn)配置力度，包括央票、國(guó)債、地方政府專項(xiàng)債、商業(yè)銀行債券等；另一方面，我們將在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下加大力度發(fā)展普惠小微、消費(fèi)貸款、新動(dòng)能與新經(jīng)濟(jì)、供應(yīng)鏈金融等業(yè)務(wù)。” 招商銀行首席風(fēng)險(xiǎn)官朱江濤表示，未來(lái)，該行將根據(jù)涉房貸款集中度監(jiān)管要求，加快內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度。

銀行高層和專家普遍認(rèn)為，涉房貸款的調(diào)整影響整體可控。建行副行長(zhǎng)呂家進(jìn)表示，新規(guī)過渡期較為充裕，對(duì)貸款規(guī)模增長(zhǎng)的影響比較小，建行會(huì)逐漸消化存量超標(biāo)的部分。

植信投資研究院高級(jí)研究員馬泓表示，需要進(jìn)行調(diào)整涉房貸款的銀行規(guī)模相對(duì)有限，主要集中在建行、郵儲(chǔ)、招行、興業(yè)等幾家中資大中型銀行。根據(jù)測(cè)算，假設(shè)這幾家銀行整體貸款增速運(yùn)行平穩(wěn)，平均每家銀行在2021年涉房貸款或少增1000億元至1500億元之間，占到各自涉房貸款的比例在2%至8%之間，占到各自銀行貸款余額的比重為1%至2%，難度不大。

“從總體基調(diào)上來(lái)看，‘房住不炒’仍是根本定位，同時(shí)‘三穩(wěn)’目標(biāo)也首次出現(xiàn)在了今年的《政府工作報(bào)告》中，反映了政策層面穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展的態(tài)度和決心。疊加前期一系列強(qiáng)監(jiān)管政策的陸續(xù)出臺(tái)，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)中偏緊的可能性較高，廣義房地產(chǎn)貸款也將保持相應(yīng)節(jié)奏?！?青島銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉曉曙表示。

優(yōu)化住房金融業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)

“在中央‘房住不炒’和‘堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲’的政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策將持續(xù)從嚴(yán)和規(guī)范。尤其是在結(jié)構(gòu)上，合理調(diào)節(jié)大中型商業(yè)銀行在熱點(diǎn)城市的涉房貸款，對(duì)緩解局部住房金融風(fēng)險(xiǎn)將起到關(guān)鍵的作用。”在植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平看來(lái)，房?jī)r(jià)漲跌與涉房貸款增速具有較強(qiáng)的相關(guān)性，未來(lái)住房金融調(diào)控將更聚焦重點(diǎn)城市，突出結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)，而非“一刀切”。

在此背景下，各家銀行將持續(xù)調(diào)整并優(yōu)化自身的住房金融業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)?！半S著房地產(chǎn)集中度管理新規(guī)出臺(tái)，部分地區(qū)的按揭貸款利率有所上行，交行也會(huì)采取市場(chǎng)化的定價(jià)策略，綜合考慮客戶的綜合回報(bào)率，使我們的價(jià)格在市場(chǎng)上具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，迅速激發(fā)有效房貸資源給我們帶來(lái)的價(jià)值貢獻(xiàn)，‘因城施策’動(dòng)態(tài)地進(jìn)行調(diào)整?！苯恍行虚L(zhǎng)劉珺說。

與此同時(shí)，住房租賃也將在“十四五”時(shí)期迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇，為銀行提供展業(yè)機(jī)會(huì)。3月22日，中國(guó)人民銀行召開的全國(guó)24家主要銀行信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整座談會(huì)上提出，要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。

“未來(lái)，房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒗^續(xù)堅(jiān)持租賃市場(chǎng)和購(gòu)房市場(chǎng)并肩發(fā)展的思路。預(yù)計(jì)各類支持性政策會(huì)增加。在金融方面，后續(xù)各類租賃金融服務(wù)會(huì)有所增加；對(duì)于租賃市場(chǎng)發(fā)展迫切程度更大的城市，將會(huì)得到更多的信貸支持?！?易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

在住房金融領(lǐng)域具備傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)的建行早在2017年就把住房租賃列為其“三大戰(zhàn)略”之一，經(jīng)過3年多的深耕，該行也探索出一系列支持模式：搭建住房租賃管理系統(tǒng)、成立住房服務(wù)公司、創(chuàng)新俗稱“存房”的不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富管理業(yè)務(wù)、組建住房租賃產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟、打造一批長(zhǎng)租社區(qū)、試點(diǎn)發(fā)行住房租賃資產(chǎn)的REITs貸款、編制住房租賃的價(jià)格指數(shù)，并推出長(zhǎng)期限的住房租賃貸款產(chǎn)品，滿足租賃住房的新建、改建、收購(gòu)、運(yùn)營(yíng)等不同時(shí)期的融資需求……

“黨的十九屆五中全會(huì)把住房租賃明確為國(guó)家戰(zhàn)略，進(jìn)一步堅(jiān)定了建行發(fā)展住房租賃的信心?？傮w來(lái)看，住房租賃戰(zhàn)略推出后，我們?cè)谥Π傩諏?shí)現(xiàn)安居夢(mèng)的同時(shí)，也形成了可復(fù)制、可推廣的商業(yè)可持續(xù)模式，成為我們當(dāng)前公司零售等諸多領(lǐng)域業(yè)務(wù)發(fā)展新增長(zhǎng)點(diǎn)。我們也希望依托住房金融領(lǐng)域的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，引領(lǐng)長(zhǎng)租與長(zhǎng)住，長(zhǎng)住與安家的新風(fēng)尚?！眳渭疫M(jìn)說。