時下，特色小鎮(zhèn)建設如火如荼。全國兩批特色小鎮(zhèn)試點403個，加上各地方創(chuàng)建的省級特色小鎮(zhèn)，數量超過2000多個。紅火背后尤須冷靜，究竟什么是特色，什么樣的小鎮(zhèn)才有生命力？

  一個中部花海小鎮(zhèn)，萬畝薰衣草蔚為壯觀，一到旺季游人如織。火爆的人氣帶起一批農家樂，可沒多久，農家樂老板們就抱怨：“一年紅火兩三個月，花期一過，冷冷清清，沒生意了。”開發(fā)花海小鎮(zhèn)，政府、企業(yè)投入不少，難道不怕打了水漂？原來，基地邊新建起一幢幢樓房，賺錢主要靠賣房子。表面看，小鎮(zhèn)的特色是花海，實際還是搞房地產。

  這不是個案。中國社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告》指出，一些地方快速發(fā)展的特色小鎮(zhèn)，很大程度被房地產商“綁架”，打著各種產業(yè)旗號，到城市周邊的小鎮(zhèn)拿地搞開發(fā)，結果房子搞了一大片，產業(yè)卻引不來，反而加大了房地產庫存。

  特色小鎮(zhèn)出現房地產化苗頭，原因在于一些地方的傳統路徑依賴。政府缺錢，認為搶到特色小鎮(zhèn)這頂“帽子”，就有項目、來錢快，效果立竿見影。企業(yè)缺地，以特色小鎮(zhèn)名義拿地容易，成本低。二者一拍即合，于是，各地出現一批康養(yǎng)小鎮(zhèn)、體育小鎮(zhèn)、文旅小鎮(zhèn)，有的大干快上造景觀、炒概念，有的不具備產業(yè)基礎、盲目“跟風”，有的大包大攬，把特色小鎮(zhèn)當作融資平臺。然而，沒有特色產業(yè)支撐，聚不起人氣，造出的新鎮(zhèn)可能會變“空鎮(zhèn)”。前些年，一些地方城鎮(zhèn)化“攤大餅”，就嘗到了這樣的教訓，現在該引以為戒了！

  針對這一現象，日前四部委聯合發(fā)布指導意見，“叫?！碧厣℃?zhèn)過度房地產化，防范“假小鎮(zhèn)真地產”，防止加劇政府債務風險。

  引導特色小鎮(zhèn)健康發(fā)展，要管住一哄而上的房地產沖動。特色小鎮(zhèn)重在“特色”，個性化的東西才有競爭力、生命力。特色產業(yè)是核心，文化是靈魂。特色小鎮(zhèn)先發(fā)地浙江，出臺了全國首個地方評定標準，總分1000分，其中產業(yè)指標占550分，發(fā)展不再唯速度，更加重質量。對于一個地方而言，深挖自身特色，既要因地制宜，也要遵循規(guī)律，一味模仿復制要不得。別人搞黃酒小鎮(zhèn)，有厚重歷史文化，別人建電玩小鎮(zhèn)，有產業(yè)基礎，你不具備這些要素和條件，跟風難以成功。產業(yè)“特而強”、功能“聚而合”、機制“新而活”，讓特色小鎮(zhèn)逐漸回歸理性。

  特色小鎮(zhèn)是以人為本的宜居宜業(yè)小鎮(zhèn)。作為城鄉(xiāng)之間的聯結處，特色小鎮(zhèn)一端連著供給，一端連著需求，如何聯動城鄉(xiāng)、創(chuàng)造新產業(yè)新業(yè)態(tài)，這是一個新課題。不能把特色小鎮(zhèn)當成筐，什么都往里裝；也不能把城市文化、城市建設思維強加到小鎮(zhèn)上，挖山填湖，破壞山水田園。要科學規(guī)劃，綜合考慮資源環(huán)境承載力，合理確定經濟規(guī)模、人口規(guī)模、用地規(guī)模，讓生產、生活、生態(tài)融為一體，有好的生活環(huán)境，有穩(wěn)當的飯碗，才能吸引更多人就近就業(yè)、就地城鎮(zhèn)化。

  特色小鎮(zhèn)發(fā)展是一個長期過程，是在市場中生長起來的，短時間用錢砸不出來，靠行政手段也造不出來。應該發(fā)揮市場主體作用，政府做好政策引導，悉心培育，建設一批，成熟一批。特色小鎮(zhèn)實現健康成長，才能為鄉(xiāng)村振興加油添勁。（來源: 人民日報）

 

“房住不炒”須抑制終端金融需求

 

據國家統計局數據，2017年12月全國70個大中城市中，有57個城市新建商品住宅價格指數環(huán)比上漲。雖然部分熱點城市房價絕對水平已經低于上年同期，但三線、四線城市房價出現上漲動向。同時，伴隨著過去幾年房價較快上漲，我國城鎮(zhèn)居民債務負擔已顯著加重。當前，繼續(xù)遏制房地產泡沫化傾向已經成為金融監(jiān)管當局共識，有必要從終端金融需求入手，抑制居民部門杠桿率。

過去幾年我國熱點城市房價出現較快上漲，居民部門加杠桿是主要動力。本輪房價上漲始于2015年四季度，進入2016年后熱點城市房地產市場急劇升溫。在房價節(jié)節(jié)攀升同時，居民部門加杠桿也同步加快。截至2016年末，全國個人購房貸款余額同比增長35%，較同期各項貸款增速高出21.5個百分點；2016年全年新增4.96億元，約占各項貸款新增額的39.2%，同比多增2.31萬億元。經過2017年地方持續(xù)升級房地產調控措施后，全國個人購房貸款增長有所放緩，但增速仍在高位。截至2017年9月末，全國個人住房貸款余額同比增長　26.2%，高出同期各項貸款增速13.1個百分點。

而個人購房貸款過快增長的結果，必然是居民部門杠桿率出現了明顯上升。綜合研究機構數據，1996年我國居民宏觀杠桿率（居民部門債務占GDP比重）約為3%，2008年不到20%，居民部門杠桿率增長整體平穩(wěn)。但2008年后我國居民部門杠桿率上升明顯加快，特別是2016年以來居民部門加杠桿非常活躍，各種“首付貸”“過橋貸”堂皇入市，個人消費貸、個人經營貸違規(guī)進入購房領域現象突出，導致居民部門杠桿率跳升至50%水平。我國居民部門的貸款與存款之比從2009年1月的24.6%大幅躍升至2017年11月的63.2%。

從終端金融需求入手，可以在短時間內有效扭轉房價上漲預期，同時最大程度避免誤傷剛性住房需求，實現區(qū)域住房市場穩(wěn)健運行。這主要是因為：

一是管控終端金融需求可以有效消減房價上漲動力。應該看到，終端住房金融需求已經構成當前房價上漲動力。房貸過快增長城市房價絕對漲幅也在高位。當前北京房價出現回落，與“3.17”新政出臺了史上最嚴厲的住房信貸政策密切相關，“認房又認貸”、提高二套房首付比例等等，既有效堵住差別化住房信貸政策執(zhí)行過程中可能存在的漏洞，又顯著增加了住房炒作成本，提高了住宅投資變現難度，對房地產炒作行為形成了空前擠壓。

二是管控終端金融需求可以有效抑制居民部門杠桿率。說到底，抑制居民部門杠桿率必須要管控住個人購房貸款的非理性增長。通過強化商業(yè)銀行在個人購房貸款環(huán)節(jié)的借款人收入真實性審核，加大對個人消費貸款、個人經營貸款用途的監(jiān)管檢查，可以將不符合貸款門檻的借款人排除出去，進而在宏觀上降低居民部門整體債務負擔。

三是調控終端金融需求可以有效降低房地產金融運行整體風險。當前若非居民部門杠桿資金推動，房價難以脫離基本面大幅上漲。如果從終端金融需求入手，那么可以減少杠桿資金對住房追逐，降低房地產市場整體風險。

我們認為，堅持“房住不炒”，有必要對居民部門杠桿率進行抑制，并有效引導房地產市場預期。在堅持房地產市場“分類調控、因城施策”的基礎上，基于對區(qū)域性住房供求關系的深入準確把握，需要及時對終端金融需求進行相機調整，對住房炒作行為在金融端切實形成有效擠壓，同時最大程度避免對剛性住房需求的誤傷。