房地產市場價格及其評估
房地產市場價格及其評估
今年8月18日，中國房地產估價師與房地產經(jīng)紀人學會印發(fā)了《涉執(zhí)房地產處置司法評估指導意見（試行）》，提出“涉執(zhí)房地產處置司法評估的價值類型宜為市場價格，難以評估市場價格的，一般評估市場價值。”對此，一些估價師和有關專家詢問如何理解市場價格，市場價格與市場價值有何區(qū)別，如何評估市場價格。本文就此談些看法，供大家參考。
一、什么是房地產的市場價格
市場價格簡稱市場價或市價，是一般價格（平均價格），而不是個別價格（成交價格）。某種或某宗房地產在某一時間的市場價格，簡要地說，是該種房地產在該時間的現(xiàn)實市場上的平均交易價格。這里的“平均”含義，與社會平均成本、平均利潤率中的平均含義相同，不限于簡單算術平均，還有正常、典型、一般水平的意思。
房地產市場價格與股票及許多其他商品市場價格的獲取方法有所不同，要復雜一些。某支股票在某一時間的市場價格，通常等于該支股票在同一時間的成交價格，因為在同一時間該支股票每股之間的權益、成交價格無差異。對于許多商品來說，其中某種商品在某一時間的市場價格，通常是較多該種商品在同一時間的成交價格的簡單算術平均數(shù)，因為該種商品在同一時間有較多交易，且其之間的質量、成交價格等差異不大。
但是，某種房地產在某一時間的市場價格，通常不能把較多同一種房地產的成交價格直接進行簡單算術平均得出，因為不同房地產之間的質量、成交價格等差異較大。例如，某個城市新建商品住宅銷售價格的簡單算術平均得出的“成交均價”，通常不能反映該城市新建商品住宅的真實市場價格水平。因為如果該城市在某段時間較差地段或較低端的新建商品住宅銷售量增加，則這種成交均價會下降，而其市場價格可能并未下降，甚至是上漲的；反之，如果較好地段或較高端的新建商品住宅銷售量增加，則這種成交均價會上漲，而其市場價格可能并未上漲，甚至是下降的。存量住宅之間的質量、成交價格等差異往往比新建商品住宅之間的差異更大，非住宅房地產之間的質量、成交價格等差異通常又比住宅之間的差異更大。由此可見，不論何種房地產，這種成交均價都難以反映房地產的真實市場價格水平。
因此，較嚴謹?shù)卣f，某種房地產在某一時間的市場價格，應以一定區(qū)域和時間內、一定數(shù)量的同一種房地產的成交價格為基礎，剔除實際交易中不正常和偶然的因素（如急售、急買、買方特殊偏好、賣方定價策略等）所造成的成交價格偏差，并消除因不同房地產之間的區(qū)位、實物和權益狀況不同以及成交日期、付款方式等不同所造成的成交價格差異，然后恰當選擇簡單算術平均數(shù)、加權算術平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)等方法測算得出。
二、市場價格與市場價值有何區(qū)別
市場價格和市場價值容易混淆，難以分清。市場價格和市場價值不僅在性質上有所不同，而且在數(shù)量上經(jīng)常有差異，甚至差異很大?？梢院唵蔚匕咽袌鰞r格理解為現(xiàn)實市場狀況下較多成交價格經(jīng)綜合處理后的正常、一般交易價格，即市場價格是對現(xiàn)實市場狀況下正常成交價格的反映。而市場價值趨向在理性、正常市場狀況（如市場既不很火熱也不很低迷）下的內在價值、真實價值。
因此，在正常房地產市場狀況下，市場價格和市場價值的差異通常不大。但在房地產市場很火熱或有較大泡沫的情況下，市場價格明顯高于市場價值；而在房地產市場較低迷的情況下，市場價格明顯低于市場價值。
為了更好地理解，下面舉例說明同一套住宅在同一時間并存著市場價格、市場價值、成交價格。該三者可能是相同的，但通常有差異，甚至差異很大。例如一套市場價格為100萬元的住宅，可能因買家不了解該市場價格或急于用房、很喜歡而以120萬元購買，或者賣家不了解該市場價格或急需資金而只賣了80萬元。該100萬元的市場價格是該套住宅在現(xiàn)實房地產市場狀況下的正常成交價格，120萬元和80萬元都是實際成交價格。而如果現(xiàn)實房地產市場有一定泡沫，則該100萬元的市場價格高于該套住宅的市場價值。如果利用該套住宅的市場租金（或正常租賃收益）和合理租售比（或正常投資收益率）等來估算其市場價值，則該套住宅可能只值65萬元。
三、房地產市場價格有什么作用
房地產市場價格十分重要、用途廣泛，經(jīng)常是房地產價格評估、交易、稅收、補償、賠償?shù)然顒又兴鶇⒄盏膬r格或被當作價格“標桿”。例如：
1.《城市房地產管理法》規(guī)定：“房地產價格評估，應當……參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估?！?/span>
2.《民法典》第四百一十條規(guī)定：“抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格?！钡谖灏僖皇粭l規(guī)定：“價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行；依法應當執(zhí)行政府定價或者政府指導價的，依照規(guī)定履行?！钡谝磺б话侔耸臈l規(guī)定：“侵害他人財產的，財產損失按照損失發(fā)生時的市場價格或者其他合理方式計算?！?/span>
3.《契稅法》規(guī)定：“土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉移土地、房屋權屬行為”，契稅的計稅依據(jù)“為稅務機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格”。
4.《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格?！?/span>
5.《最高人民法院關于人民法院網(wǎng)絡司法拍賣若干問題的規(guī)定》（法釋〔2016〕18號）規(guī)定：網(wǎng)絡司法拍賣“起拍價由人民法院參照評估價確定；未作評估的，參照市價確定，并征詢當事人意見。起拍價不得低于評估價或者市價的70％”。
6.中國銀監(jiān)會發(fā)布的《商業(yè)銀行押品管理指引》規(guī)定：“原則上，對于有活躍交易市場、有明確交易價格的押品，應參考市場價格確定押品價值。采用其他方法估值時，評估價值不能超過當前合理市場價格。”
四、哪些情形下需要評估市場價格
鑒于許多活動中需要用到房地產市場價格，但其不顯而易見，且一般人難以依照通常方法（如通過簡單比較）得出，往往需要委托獨立第三方專業(yè)房地產估價機構測算或評估房地產的市場價格。
例如，由于涉執(zhí)房地產處置的交易條件、市場狀況等情形與市場價值的不受強迫、適當營銷等前提條件明顯不一致，為了使估價結果更加符合現(xiàn)實房地產交易條件、市場狀況且公平合理，更好地服務于人民法院確定財產處置參考價，并根據(jù)《民法典》以及最高人民法院的有關規(guī)定，中國房地產估價師與房地產經(jīng)紀人學會在《涉執(zhí)房地產處置司法評估指導意見（試行）》中提出：“涉執(zhí)房地產處置司法評估的價值類型宜為市場價格，難以評估市場價格的，一般評估市場價值?！?/span>
再如，在房地產市場有泡沫而出現(xiàn)市場價格高于市場價值的情況下，因“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格”，房屋征收評估還應評估被征收房屋的市場價格，而不僅是市場價值；但假設有一天房地產市場低迷而出現(xiàn)市場價格低于市場價值或成本價格的情況，則為了“公平、合理的補償”，不僅需要評估被征收房屋的市場價值，還可能需要評估其成本價格。
此外，在為買賣、投資、抵押等服務的估價目的下，同時給出市場價格和市場價值并說明兩者的內涵及差別，能夠豐富估價結果的內容，發(fā)揮估價的專業(yè)作用，對估價委托人和報告使用人的意義和幫助很大。例如，某一房地產的市場價值如果低于其市場價格，則說明該房地產的價值被市場所高估，通常不宜購買或長期持有，抵押權人如果參照市場價格發(fā)放貸款將面臨較大風險；而如果該房地產的市場價值高于其市場價格，則說明該房地產的價值被市場所低估，通常值得購買或長期持有，抵押權人參照市場價格發(fā)放貸款的風險較小。
五、選擇什么方法評估市場價格
評估市場價格并不意味著只能或必須選用比較法，依然是所有適用于估價對象的估價方法都應選用，只是在綜合分析、得出最終的市場價格時，考慮、采納不同估價方法測算結果的程度有所不同。
在房地產市場處于正常、火熱或有泡沫、低迷等不同狀況下，比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法四種常用估價方法的測算結果之間有不同程度的差異，且這些測算結果的高低順序有一定規(guī)律，可給予合理解釋。為了表述上簡潔、方便，把比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法的測算結果，分別簡稱為比較價格、收益價格、成本價格、開發(fā)價格。從理論上講，比較價格趨向市場價格，收益價格、成本價格趨向市場價值，開發(fā)價格介于兩者之間。當房地產市場較理性、處于正常狀況時，比較價格、收益價格、成本價格、開發(fā)價格之間的差異通常不大，均較趨向市場價格或市場價值。而在房地產市場很火熱或有較大泡沫的情況下，比較價格會大大高于收益價格（傳統(tǒng)收益法測算出的）、成本價格或開發(fā)價格。換句話說，如果比較價格大大高于收益價格、成本價格或開發(fā)價格，則說明房地產的價值被市場明顯高估或價格有泡沫。當成本價格（不考慮經(jīng)濟折舊的傳統(tǒng)成本法測算出的）大大高于比較價格或開發(fā)價格時，則說明房地產市場明顯供大于求或不景氣；當收益價格明顯高于比較價格時，則說明房地產的價值被市場明顯低估或市場低迷。例如，海南在1994年房地產泡沫破裂后的若干年內，比較價格最低，收益價格居中，成本價格最高；而目前的許多城市，比較價格最高，收益價格最低，成本價格居中。
在評估市場價格時，適合采用比較法的，應以比較法為主要估價方法。同時適合采用收益法、成本法、假設開發(fā)法等估價方法的，也都應選用，以印證或修正比較法的測算結果，或者說明比較法與這些估價方法的測算結果孰高孰低，進而說明估價對象的市場價格是高于還是低于市場價值，為估價報告使用人更好地理解和使用估價結果提供參考。
在評估市場價格時，不適合采用比較法的，比如評估在建房地產（在建工程、房地產開發(fā)項目）的市場價格，可選用假設開發(fā)法、成本法等適用的估價方法，此時最關鍵的是要理解市場價格評估的內在要求，即在估價師的思想深處，要把估價對象放到價值時點的現(xiàn)實市場狀況（條件）下而不是較理想市場狀況（條件）下進行交易，然后考量估價對象在價值時點的現(xiàn)實市場上的正常、一般交易價格。
因此，無論采用何種估價方法評估市場價格，在得出測算結果之后，都要模擬價值時點的現(xiàn)實市場狀況（條件），然后設想把估價對象放到該現(xiàn)實市場上進行交易，在測算結果的基礎上反復推敲其交易價格，最后恰當判定估價對象的市場價格，不使最終評估出的市場價格超出合理范圍，更明確地說就是不低于市場價格合理區(qū)間的下限，不高于市場價格合理區(qū)間的上限。