房地產(chǎn)抵押估價相關(guān)風(fēng)險提示

近年來，房地產(chǎn)抵押估價特別是個人住房抵押貸款估價中存在“高估多貸”、偽造或篡改估價報告、以詢價單等非正式估價報告代替正式估價報告、不對抵押物進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查、惡性壓低評估費造成估價質(zhì)量低劣等亂象，加大了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，擾亂了房地產(chǎn)估價市場秩序，損壞了估價行業(yè)社會形象。在此，提示廣大房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)估價師和經(jīng)紀(jì)人員，以及相關(guān)單位和個人特別注意以下幾點。

一、不得高估抵押價值

部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為了促成房地產(chǎn)交易，部分金融機(jī)構(gòu)和信貸業(yè)務(wù)人員為了獲取貸款業(yè)務(wù)，迎合購房人多貸款需求，要求或串通房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師高估房地產(chǎn)抵押價值、干預(yù)評估結(jié)果。估價機(jī)構(gòu)或估價師為了爭取估價業(yè)務(wù)，不惜迎合其高估需求。這種行為變相降低了購房人的首付款比例，規(guī)避了房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，不僅給房地產(chǎn)信貸帶來潛在風(fēng)險，也擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。

高估抵押價值的行為一旦被發(fā)現(xiàn)，估價機(jī)構(gòu)和估價師很可能因出具虛假評估報告而被處罰，給金融機(jī)構(gòu)造成經(jīng)濟(jì)損失的，還可能承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員、金融機(jī)構(gòu)和信貸業(yè)務(wù)人員也將因干預(yù)估價而承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。對此，估價機(jī)構(gòu)和估價師應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正，依法嚴(yán)格遵循謹(jǐn)慎原則開展抵押估價業(yè)務(wù)，不得迎合相關(guān)主體提出的“高估多貸”不合理要求。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員，金融機(jī)構(gòu)和信貸業(yè)務(wù)人員也不得利用渠道或委托人優(yōu)勢，要求或脅迫估價機(jī)構(gòu)和估價師高估抵押價值，干預(yù)評估結(jié)果。

二、嚴(yán)防偽造估價報告

房地產(chǎn)抵押估價中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、第三方平臺工作人員通過各種方式偽造估價報告騙取金融機(jī)構(gòu)貸款的情況時有發(fā)生，如私刻公章、仿造簽名假冒房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、估價師名義出具估價報告；與估價機(jī)構(gòu)工作人員串通，盜用空白的已簽章（名）估價報告制作假的估價報告等，既嚴(yán)重侵害了估價機(jī)構(gòu)利益，也擾亂了房地產(chǎn)信貸市場秩序。

為了避免遭受不必要的損失，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立健全內(nèi)部管理制度，杜絕本機(jī)構(gòu)人員主動或參與偽造估價報告；完善公章管理與使用登記，避免被不法分子盜用；加強有關(guān)證件資料及已簽章（名）估價報告空白頁管理，防止流出本機(jī)構(gòu)。一旦發(fā)現(xiàn)私刻估價機(jī)構(gòu)公章、冒充估價師資格、盜用空白報告等違法違規(guī)行為的，應(yīng)追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。

三、謹(jǐn)防篡改估價結(jié)果

部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、第三方平臺工作人員等在傳遞房地產(chǎn)抵押估價報告時，利用裝訂簡單、蓋章不規(guī)范、結(jié)論頁與簽名蓋章頁分開等估價報告印制缺陷，采用拆解報告、調(diào)換報告紙張等手段篡改估價報告結(jié)論，既給估價機(jī)構(gòu)帶來了一定的名譽和利益損失，還可能導(dǎo)致較大信貸風(fēng)險。

為了防止抵押估價報告結(jié)論被他人篡改，估價機(jī)構(gòu)要規(guī)范制作估價報告文本，做好估價報告防偽，向金融機(jī)構(gòu)等報告使用人提供估價報告真?zhèn)尾樵兺緩?，并提醒其注意真?zhèn)巫R別。篡改估價報告的行為觸犯了有關(guān)法律，要承擔(dān)相應(yīng)刑事責(zé)任，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、第三方平臺等要提升相關(guān)人員的法制意識，提醒其切勿鋌而走險，因小失大。

四、慎用非正式估價報告

近年來，一些房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)迎合金融機(jī)構(gòu)要求，出具自動評估或預(yù)評估結(jié)果、詢價單等非正式估價報告，且不明確說明其使用限制，有的金融機(jī)構(gòu)以此代替正式估價報告，作為抵押貸款放貸的參考依據(jù)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》《資產(chǎn)評估法》等規(guī)定，國有商業(yè)銀行的抵押估價應(yīng)屬于法定評估業(yè)務(wù)，應(yīng)依法委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師評估，并出具正式估價報告。

為了避免在信貸風(fēng)險出現(xiàn)后受牽連，估價機(jī)構(gòu)、估價師要提示金融機(jī)構(gòu),抵押估價業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)依法正式委托，并根據(jù)《資產(chǎn)評估法》《房地產(chǎn)估價規(guī)范》等要求，出具完整抵押估價報告，加蓋機(jī)構(gòu)公章并由估價師親筆簽名。成套住宅抵押估價報告可以采用表格形式，但要涵蓋估價報告應(yīng)有要素，不得遺漏。尤其要注意，自動評估可用于貸前初步了解抵押物的市場價格或價值、貸后抵押物的市場價格或價值動態(tài)監(jiān)測與重估，以及快速檢驗委托評估的評估價是否超出了正常合理區(qū)間，但是不得利用自動評估代替正式估價報告作為放貸依據(jù)來誤導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)等貸款人。

五、必須對抵押物進(jìn)行實地查勘

房地產(chǎn)抵押估價實踐中，曾發(fā)生過多起因房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、第三方平臺、購房人或金融機(jī)構(gòu)提供虛假產(chǎn)權(quán)證明、隱瞞房地產(chǎn)瑕疵信息以及提供的資料不全或不實等，而房地產(chǎn)估價師未進(jìn)行實地查勘，或?qū)嵉夭榭辈灰?guī)范導(dǎo)致估價報告中估價對象關(guān)鍵信息錯誤、與實際情況不符，甚至估價對象不真實存在，抵押價值嚴(yán)重高估、錯估而被處罰甚至追究刑事責(zé)任的案件。

根據(jù)《資產(chǎn)評估法》《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，實地查勘是房地產(chǎn)估價必不可少的程序，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)安排至少一名房地產(chǎn)估價師對估價對象進(jìn)行實地查勘并留存相關(guān)影像資料。估價師在實地查勘時要勤勉盡責(zé)并做好記錄，不得走過場、流于形式。估價機(jī)構(gòu)要堅決杜絕僅依賴經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或第三方平臺、購房人或金融機(jī)構(gòu)等提供的書面資料進(jìn)行估價而估價師不親自進(jìn)行實地查勘或雇人進(jìn)行實地查勘。

六、不得惡性壓價降低估價質(zhì)量

一些房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)為了獲取抵押估價業(yè)務(wù)，不惜惡性壓低評估費進(jìn)行不正當(dāng)競爭。同時，抵押估價從過去的借款人委托并支付評估費，改為金融機(jī)構(gòu)委托并支付評估費后，也出現(xiàn)了某些金融機(jī)構(gòu)為了節(jié)省評估費而過度壓低評估費的情況。估價機(jī)構(gòu)長期過低收取評估費，必然會采取省略必要的估價流程等“偷工減料”的做法，勢必導(dǎo)致估價質(zhì)量大幅降低，估價報告粗制濫造。

估價機(jī)構(gòu)和估價師要高度重視抵押估價的重要作用，正視相關(guān)風(fēng)險，勤勉謹(jǐn)慎估價，嚴(yán)把估價質(zhì)量關(guān)；堅決抵制以惡性壓價等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，破壞行業(yè)生態(tài)和可持續(xù)發(fā)展。同時，要提醒金融機(jī)構(gòu)，不能為了節(jié)省評估費而低于成本付費、免評估費，否則必將帶來估價低質(zhì)量，造成金融信貸風(fēng)險，最終會遭受更大損失。