“十四五”新型城鎮(zhèn)化的路線圖明確了。

近日，國家發(fā)改委正式公布《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》（以下稱《方案》）。從“加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、優(yōu)化城鎮(zhèn)化空間布局和形態(tài)、推進新型城市建設、提升城市治理水平, 以及推進城鄉(xiāng)融合發(fā)展”等方面，保障到2025年實現(xiàn)全國常住人口城鎮(zhèn)化率穩(wěn)步提高，戶籍城鎮(zhèn)化率明顯提高，戶籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率差距明顯縮小等主要目標。

實際上，自“十三五”以來，新型城鎮(zhèn)化取得重大進展，城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量大幅提升。根據(jù)《方案》披露的數(shù)據(jù)，截至2020年末我國常住人口城鎮(zhèn)化率達到63.89%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率提高到45.4%。1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶目標順利實現(xiàn)，城市數(shù)量增至685個，城鎮(zhèn)棚戶區(qū)住房改造開工超過2300萬套，城市軌道交通運營里程超過7000公里，新型城市建設步伐加快。

《方案》指出，“十四五”時期，城鎮(zhèn)化質(zhì)量有待進一步提升，戶籍制度改革及其配套政策尚未全面落實，城鎮(zhèn)基本公共服務尚未覆蓋全部常住人口，城市群一體化發(fā)展體制機制尚不健全，大中小城市發(fā)展協(xié)調(diào)性不足，超大城市規(guī)模擴張過快，部分中小城市及小城鎮(zhèn)面臨經(jīng)濟和人口規(guī)模減少，城市發(fā)展韌性和抗風險能力不強，城市治理能力亟待增強，城鄉(xiāng)融合發(fā)展任重道遠。

  放開放寬除個別超大城市外的落戶限制

在此背景下，“加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”被視為重點工作之一。

《方案》提出，堅持把推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化作為新型城鎮(zhèn)化的首要任務，存量優(yōu)先、帶動增量，穩(wěn)妥有序推進戶籍制度改革，推動城鎮(zhèn)基本公共服務均等化，健全配套政策體系，提高農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化質(zhì)量。

其中，在深化戶籍制度改革方面，放開放寬除個別超大城市外的落戶限制，試行以經(jīng)常居住地登記戶口制度。全面取消城區(qū)常住人口300萬以下的城市落戶限制，確保外地與本地農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進城落戶標準一視同仁。全面放寬城區(qū)常住人口300萬至500萬的I型大城市落戶條件。完善城區(qū)常住人口500萬以上的超大特大城市積分落戶政策，精簡積分項目，確保社會保險繳納年限和居住年限分數(shù)占主要比例，鼓勵取消年度落戶名額限制。各城市因地制宜制定具體落戶辦法，促進在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口舉家進城落戶，并與城鎮(zhèn)居民享有同等權(quán)利、履行同等義務。

要完善城鎮(zhèn)基本公共服務提供機制，建立基本公共服務同常住人口掛鉤、由常住地供給的機制。提高居住證持有人義務教育和住房保障等的實際享有水平，探索實施電子居住證改革。

同時，在完善農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化配套政策方面，推動中央預算內(nèi)投資安排向吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶多的城市傾斜，中央財政在安排城市基礎(chǔ)設施建設、保障性住房等資金時，對吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口多的地區(qū)給予適當支持。各級國土空間規(guī)劃編制修訂充分考慮人口規(guī)模因素特別是進城落戶人口數(shù)量，科學測算和合理安排城鎮(zhèn)新增建設用地規(guī)模，在人口集中流入地區(qū)優(yōu)先保障義務教育校舍建設和保障性住房建設用地需求。

  支持合理自住需求，培育發(fā)展住房租賃市場

值得注意的是，在推進新型城市建設方面，對房地產(chǎn)領(lǐng)域著墨頗多。

《方案》明確，要完善城市住房體系。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，夯實城市政府主體責任，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。

建立住房和土地聯(lián)動機制，實施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，支持合理自住需求，遏制投資投機性需求。

培育發(fā)展住房租賃市場，盤活存量住房資源，擴大租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權(quán)利。加快住房租賃法規(guī)建設，加強租賃市場監(jiān)管，保障承租人和出租人合法權(quán)益。

完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，有效增加保障性住房供給。以人口流入多的大城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決符合條件的新市民、青年人等群體住房困難問題。

單列租賃住房用地供應計劃，主要利用集體經(jīng)營性建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設。改革完善住房公積金制度，健全繳存、使用、管理和運行機制。

要有序推進城市更新改造，探索政府引導、市場運作、公眾參與模式。推進生產(chǎn)生活低碳化，推廣節(jié)能產(chǎn)品和新建住宅全裝修交付。

  不得新建500米以上建筑

提升城市治理水平方面，要優(yōu)化城市空間格局和建筑風貌。發(fā)揮發(fā)展規(guī)劃引領(lǐng)作用，全面完成城市國土空間規(guī)劃編制，劃定落實耕地和永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護紅線和城鎮(zhèn)開發(fā)邊界。

優(yōu)化居住、工業(yè)、商業(yè)、交通、生態(tài)等功能空間布局，適當提高居住用地比例。合理控制老城區(qū)開發(fā)強度，推動新城新區(qū)高質(zhì)量高標準建設，統(tǒng)籌布局各類市政公用設施和公共服務設施，促進產(chǎn)城融合、職住平衡。嚴格限制新建超高層建筑，不得新建500米以上建筑，嚴格限制新建250米以上建筑。

提高建設用地利用效率。促進城鎮(zhèn)建設用地集約高效利用，實行增量安排與消化存量掛鉤，嚴格控制新增建設用地規(guī)模，推動低效用地再開發(fā)。鼓勵地方結(jié)合實際劃設工業(yè)用地控制線，推進“標準地”出讓改革，健全長期租賃、先租后讓、彈性年期等市場供應體系。

提高低效工業(yè)用地容積率和單位用地面積產(chǎn)出率，建設城鎮(zhèn)建設用地使用權(quán)二級市場。推動不同產(chǎn)業(yè)用地類型合理轉(zhuǎn)換，探索增加混合產(chǎn)業(yè)、復合功能用地供給。鼓勵地方完善老舊廠區(qū)和城中村存量建設用地用途轉(zhuǎn)變規(guī)則，探索建設用地地表、地下、地上分設使用權(quán)。推廣以公共交通為導向的開發(fā)（TOD）模式，打造站城融合綜合體，鼓勵軌道交通地上地下空間綜合開發(fā)利用。

健全投融資機制。夯實企業(yè)投資主體地位，放寬放活社會投資。引導社會資金參與城市開發(fā)建設運營，規(guī)范推廣政府和社會資本合作（PPP）模式，穩(wěn)妥推進基礎(chǔ)設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。持續(xù)深化投資審批制度改革，加強與用地、環(huán)評、報建等制度的協(xié)同銜接，全面改善投資環(huán)境。

  穩(wěn)步推進農(nóng)村土地制度改革

推進城鄉(xiāng)融合發(fā)展方面，要穩(wěn)步推進農(nóng)村土地制度改革。落實第二輪土地承包到期后再延長30年政策，完善農(nóng)村承包地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)分置制度，進一步放活經(jīng)營權(quán)，穩(wěn)妥推進集體林權(quán)制度創(chuàng)新。

穩(wěn)慎推進農(nóng)村宅基地制度改革，加快推進房地一體的宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分置有效實現(xiàn)形式。

在充分保障農(nóng)民宅基地合法權(quán)益的前提下，探索農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員采取自營、出租、入股、合作等方式，依法依規(guī)盤活閑置宅基地和閑置住宅。

建立土地征收公共利益認定機制，縮小土地征收范圍。堅決守住土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損三條底線，實現(xiàn)好、維護好、發(fā)展好農(nóng)民權(quán)益。

規(guī)范開展全域土地綜合整治，合理推進農(nóng)用地和建設用地整理，堅決遏制耕地“非農(nóng)化”、嚴格管控“非糧化”，嚴禁隨意撤并村莊搞大社區(qū)、違背農(nóng)民意愿大拆大建。

來源：中房網(wǎng)