努力開展綠色低碳發(fā)展和

城市更新改造中的估價(jià)業(yè)務(wù)

柴　強(qiáng)

中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長

近年來，綠色低碳發(fā)展、城市更新以及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、既有住宅加裝電梯、既有建筑綠色化改造、盤活存量資產(chǎn)等工作，在不斷推進(jìn)，并是大勢所趨，將長期持續(xù)增長。廣大房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)高度關(guān)注由此產(chǎn)生的房地產(chǎn)估價(jià)及相關(guān)業(yè)務(wù)需求，盡快深度參與其中，積極發(fā)揮獨(dú)特作用，勇于探索與實(shí)踐，形成可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法，既助力綠色低碳發(fā)展和城市更新改造工作，又有效增加新的估價(jià)業(yè)務(wù)。在此，談點(diǎn)個(gè)人的初步認(rèn)識。

隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展由高速增長階段進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，要求更加注重可持續(xù)發(fā)展，需要經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全面綠色轉(zhuǎn)型。特別是我國力爭2030年前實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰、2060年前實(shí)現(xiàn)碳中和，要求綠色低碳發(fā)展，需要政府、企業(yè)、公眾共同努力。為此，廣大房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)樹立綠色低碳發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展理念，增強(qiáng)節(jié)約資源和保護(hù)生態(tài)環(huán)境意識，努力學(xué)習(xí)相關(guān)知識和政策，密切關(guān)注、積極研討綠色低碳發(fā)展對房地產(chǎn)價(jià)值價(jià)格的影響及其在房地產(chǎn)價(jià)值價(jià)格上的表現(xiàn)，助力經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全面綠色轉(zhuǎn)型。

現(xiàn)今，隨著生活水平的提高，人們越來越向往和追求優(yōu)美環(huán)境、清潔空氣、潔凈水源以及良好保溫隔熱和低能耗建筑，政府、單位和個(gè)人越來越積極治理、改善區(qū)域和社區(qū)生態(tài)環(huán)境，綠色建筑、節(jié)能低碳建筑、節(jié)能環(huán)保型建筑等“綠色房地產(chǎn)”越來越多。房地產(chǎn)中的“綠色因素”會在其價(jià)值價(jià)格上表現(xiàn)出來，包括提升房地產(chǎn)的價(jià)值價(jià)格或帶來溢價(jià)。因?yàn)樗鼈儾粌H對房地產(chǎn)使用人的身心健康有積極作用，而且有利于降低房地產(chǎn)使用過程中的能耗和維護(hù)成本，還可能帶來額外收益。例如，被認(rèn)定為綠色建筑的寫字樓，其出租率和租金明顯高于同類寫字樓。因此，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)積極參與建立健全綠色低碳發(fā)展投資回收回報(bào)和生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)機(jī)制，在估價(jià)實(shí)踐中將“綠色低碳發(fā)展”作為房地產(chǎn)價(jià)值價(jià)格的重要影響因素，充分考慮、科學(xué)量化和顯化“綠色因素”對房地產(chǎn)價(jià)值價(jià)格的有利影響及其帶來的溢價(jià)。同時(shí)，應(yīng)特別關(guān)注、合理懷疑估價(jià)對象可能存在環(huán)境污染和生態(tài)破壞。對于存在環(huán)境污染和生態(tài)破壞的房地產(chǎn)，應(yīng)充分考慮清除污染、修復(fù)生態(tài)環(huán)境等費(fèi)用和相關(guān)損失或相關(guān)損害賠償，并科學(xué)量化和顯化它們對房地產(chǎn)價(jià)值價(jià)格的不利影響及其帶來的減值。

與綠色低碳發(fā)展密切相關(guān)、也關(guān)系到綠色低碳發(fā)展的，是城市更新改造。目前，我國已經(jīng)步入城鎮(zhèn)化較快發(fā)展的中后期，城市開發(fā)建設(shè)方式從“大拆大建”的大規(guī)模房屋征收拆遷、增量建設(shè)為主，轉(zhuǎn)變?yōu)椤坝袡C(jī)更新”的存量提質(zhì)改造為主。然而，城市更新、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等城市更新改造工作推進(jìn)還較為困難，其中一個(gè)重要原因是缺乏廣大居民的積極支持和參與。而實(shí)際上，城市更新改造特別是危舊房屋改造、既有住宅加裝電梯、既有建筑綠色化改造，不僅會改善居民的生活環(huán)境，還會給居民的住房帶來增值。因此，要獲得廣大居民對城市更新改造的積極支持和參與，就需要第三方專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師科學(xué)客觀地評估更新改造范圍內(nèi)每套住房在更新改造前后的價(jià)值差異，并向每戶居民提供更新改造給其住房帶來增值的看得見、摸得著、通俗易懂、有理有據(jù)的估價(jià)報(bào)告。

城市更新改造工作中的另一大難題，是更新改造所需費(fèi)用較高，僅靠政府投入資金難以為繼，不利于良性循環(huán)。這就需要建立更新改造資金的政府與居民、社會力量合理共擔(dān)機(jī)制。從而需要有效解決更新改造費(fèi)用公平合理分?jǐn)倖栴}，特別是應(yīng)由居民承擔(dān)的更新改造費(fèi)用部分如何在受益的每戶居民之間進(jìn)行公平合理分?jǐn)?。公平合理地確定每戶居民所需承擔(dān)的更新改造費(fèi)用，一般是將應(yīng)由居民承擔(dān)的更新改造費(fèi)用部分，根據(jù)更新改造給每戶居民帶來住房增值的不同，測算每戶居民的應(yīng)出資額，也就是將每戶居民所需承擔(dān)的更新改造費(fèi)用與更新改造給其帶來的住房增值相匹配。這樣做，特別有利于調(diào)動住房增值相對較小的居民對城市更新改造的積極性。因?yàn)槿藗兺ǔ！安换脊讯疾痪保》吭鲋迪鄬^大的居民多承擔(dān)一點(diǎn)更新改造費(fèi)用，可使住房增值相對較小的居民“心理平衡”。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師不僅能科學(xué)客觀地評估出城市更新改造所帶來的房地產(chǎn)增值總額和更新改造范圍內(nèi)每個(gè)單位、每戶居民的房地產(chǎn)增值額，還能測算出更新改造總費(fèi)用和其中由更新改造范圍內(nèi)每個(gè)單位、每戶居民合理分?jǐn)偟母赂脑熨M(fèi)用。此外，還應(yīng)發(fā)揮“懂理論、懂政策、懂市場，會測算、會寫作”等專業(yè)優(yōu)勢，利用房地產(chǎn)估價(jià)特有的“最高最佳利用分析”“建筑物功能折舊分析”“假設(shè)開發(fā)法”等技術(shù)方法，開展改變建筑使用功能、調(diào)整用地性質(zhì)和容積率等的合法性、政策適用性、經(jīng)濟(jì)可行性分析，積極參與編制和優(yōu)化城市更新改造方案等。在盤活存量資產(chǎn)中，積極協(xié)助相關(guān)政府部門、企事業(yè)單位對存量房屋、土地等房地產(chǎn)進(jìn)行摸底調(diào)查、梳理情況、完善產(chǎn)權(quán)、爭取優(yōu)惠、有效盤活、優(yōu)化整合、高效利用、保值增值，并建立有關(guān)管理信息系統(tǒng)予以可視化展示，實(shí)行動態(tài)管理等。

在城市更新改造中，需要騰退、置換或拆除部分房屋的，還有類似于房屋征收補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)業(yè)務(wù)需求；需要改變建筑使用功能、用地性質(zhì)、土地用途或容積率的，還有評估需補(bǔ)繳地價(jià)款或土地使用權(quán)價(jià)格的估價(jià)業(yè)務(wù)需求。同時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師還應(yīng)借助城市更新改造對這些常規(guī)、法定估價(jià)業(yè)務(wù)的需要，積極向有關(guān)部門、企業(yè)和個(gè)人大力宣傳城市更新改造中房地產(chǎn)估價(jià)的必要性和重要作用，使其充分認(rèn)識到城市更新改造不僅需要規(guī)劃師、建筑師、造價(jià)工程師提供規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程造價(jià)等專業(yè)服務(wù)，更需要房地產(chǎn)估價(jià)師提供估價(jià)及相關(guān)咨詢顧問服務(wù)，進(jìn)而有效介入到城市更新改造這個(gè)新的估價(jià)業(yè)務(wù)領(lǐng)域中來。