“保交樓”被監(jiān)管部門(mén)提到第一要?jiǎng)?wù)。
7月17日，銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人就近期重點(diǎn)工作進(jìn)展接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，6月30日，江西景德鎮(zhèn)某樓盤(pán)業(yè)主因項(xiàng)目延期交付發(fā)布停止還貸聲明，引發(fā)輿論關(guān)注，銀保監(jiān)會(huì)對(duì)此高度重視，加強(qiáng)與住建部、人民銀行等部門(mén)的協(xié)同配合，堅(jiān)持“房住不炒”，堅(jiān)持“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，支持地方更加有力地推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。
這是銀保監(jiān)會(huì)一周內(nèi)第二次就爛尾樓停貸事件表態(tài)，這次回應(yīng)更詳細(xì)闡述了相關(guān)工作步驟。
該負(fù)責(zé)人表示，將指導(dǎo)銀行在地方黨委政府“保交樓”工作安排總體框架下，主動(dòng)參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放；有效滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求；配合壓實(shí)企業(yè)、股東等相關(guān)各方責(zé)任。
“動(dòng)作要快！”廈門(mén)大學(xué)教授趙燕菁對(duì)銀保監(jiān)會(huì)的發(fā)聲給予點(diǎn)贊。他認(rèn)為，必須采取果斷措施堅(jiān)決止損，建議設(shè)立專(zhuān)門(mén)的爛尾樓項(xiàng)目剝離機(jī)構(gòu)。
與此同時(shí)，央行向市場(chǎng)釋放流動(dòng)性的“誠(chéng)意”更大。
據(jù)央行7月18日公告，為維護(hù)銀行體系流動(dòng)性合理充裕，央行當(dāng)日以利率招標(biāo)方式開(kāi)展7天120億元逆回購(gòu)操作，當(dāng)日實(shí)現(xiàn)凈投放90億元，終結(jié)了此前連續(xù)10個(gè)交易日每日30億元投放量的紀(jì)錄。
來(lái)自監(jiān)管高層的積極動(dòng)作給資本市場(chǎng)注入了信心。在地產(chǎn)股、銀行股連跌幾日后，7月18日一早，兩個(gè)板塊雙雙飄紅。截至當(dāng)日收盤(pán)，A股銀行、房地產(chǎn)板塊股票分別上漲1.28%、3.05%；7月19日收盤(pán)時(shí)，兩個(gè)板塊股票再度分別上漲0.96%、0.38%。
━━━━千方百計(jì)“保交樓”
“保交樓”不是單個(gè)金融部門(mén)的努力可以實(shí)現(xiàn)的，而是一個(gè)社會(huì)化系統(tǒng)工程，需要金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)、地方政府部門(mén)，甚至參與其中的個(gè)人相互配合，通力合作。
如何促進(jìn)“保交樓”，前述銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，一是在地方黨委政府領(lǐng)導(dǎo)下，銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)積極參與相關(guān)工作機(jī)制，配合壓實(shí)企業(yè)、股東等相關(guān)各方責(zé)任，銀行要積極履行自己的職責(zé)，既要遵循市場(chǎng)化、法治化原則，又要主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，千方百計(jì)推動(dòng)“保交樓”。
二是指導(dǎo)銀行在地方黨委政府“保交樓”工作安排總體框架下，堅(jiān)持摸清情況、實(shí)事求是、科學(xué)分類(lèi)、精準(zhǔn)施策，主動(dòng)參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，協(xié)助推進(jìn)項(xiàng)目快復(fù)工、早復(fù)工、早交付。
三是做好客戶(hù)服務(wù)工作，加強(qiáng)與客戶(hù)溝通，個(gè)性化地滿(mǎn)足居民客戶(hù)的不同需求，信守合同，踐行承諾，依法保障金融消費(fèi)者合法權(quán)益。
四是有效滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，大力支持租賃住房建設(shè)，支持項(xiàng)目并購(gòu)重組，以新市民和城鎮(zhèn)年輕人為重點(diǎn)，更好滿(mǎn)足剛需和改善型客戶(hù)住房需求，努力保持房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)有序。
“處理好當(dāng)前面臨的問(wèn)題，也是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)模式新舊轉(zhuǎn)換的重要契機(jī)。我們相信，在黨委政府指導(dǎo)下，在相關(guān)各方共同努力下，這些困難和問(wèn)題都能得到合理解決?！痹撠?fù)責(zé)人表示。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，從銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人發(fā)聲看，“保交樓”是第一位的，這是地方政府在房地產(chǎn)新時(shí)期的一個(gè)重點(diǎn)工作?！氨＝粯恰敝校侵饕?zé)任方，銀行是參與方、配合方。“保交樓”意味著小業(yè)主利益不能損失。銀行可以做到讓住房貸款展期還款，等到項(xiàng)目交付竣工或者真正復(fù)工之后再開(kāi)始還，這可能是金融監(jiān)管部門(mén)想表達(dá)的內(nèi)容。
新加坡管理大學(xué)李光前商學(xué)院副教授傅方劍認(rèn)為，銀保監(jiān)會(huì)表態(tài)介入是為了防止房貸斷供問(wèn)題繼續(xù)外溢至宏觀經(jīng)濟(jì)。他預(yù)期，政府方面可能將按照之前應(yīng)對(duì)恒大危機(jī)的方式，不會(huì)讓爛尾項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商輕易破產(chǎn)，而是派工作組介入清點(diǎn)資產(chǎn)；有國(guó)資背景、資金相對(duì)充裕的房企，接下來(lái)還可能對(duì)爛尾項(xiàng)目開(kāi)展一波并購(gòu)重組。
幾日前，在各地停貸潮愈演愈烈之下，銀保監(jiān)會(huì)就第一時(shí)間作出表態(tài)。7月14日晚間，銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，最近關(guān)注到個(gè)別房企樓盤(pán)出現(xiàn)延期交付情況，這件事關(guān)鍵在于“保交樓”，對(duì)此銀保監(jiān)會(huì)高度重視，下一步將引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化參與風(fēng)險(xiǎn)處置，依法依規(guī)做好相關(guān)金融服務(wù)。
“保交樓”亦被政府部門(mén)部署為房地產(chǎn)工作第一要?jiǎng)?wù)。
“省里有明確規(guī)定，無(wú)論開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)任何問(wèn)題，政府有責(zé)任確保交付?！?月13日，紹興市鏡湖新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)辦公室在回復(fù)網(wǎng)友投訴紹興鏡湖萬(wàn)科翠湖隱秀施工進(jìn)度緩慢問(wèn)題時(shí)表示。
更早些時(shí)候，今年2月24日，住建部在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展新聞發(fā)布會(huì)上就表示，堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)。這項(xiàng)工作是以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，以法治化、市場(chǎng)化為原則，壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，落實(shí)屬地政府管理責(zé)任，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，維護(hù)購(gòu)房群眾合法權(quán)益。
不止政府部門(mén)，“保交樓”也是房企的頭等大事，但對(duì)于出險(xiǎn)房企而言，保證樓盤(pán)交付也是頭等難事。
“保交樓問(wèn)題除需要開(kāi)發(fā)商竭盡全力外，還需要整個(gè)事件中有能力而又有責(zé)任的各方來(lái)推動(dòng)并化解問(wèn)題與矛盾，因案施策解決增量資金注入和全過(guò)程資金安全問(wèn)題，以保證保交樓任務(wù)完成。總的思路就是由開(kāi)發(fā)商努力籌資、銀行注入增量資金、地方政府協(xié)調(diào)引入增量資金，爛尾項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程資金封閉管理來(lái)完成保交樓工作。在此期間若再發(fā)生資金挪用、轉(zhuǎn)移和違規(guī)撥付，則必須嚴(yán)肅追責(zé)、嚴(yán)懲不貸?！盜PG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜建議。
━━━━開(kāi)啟強(qiáng)監(jiān)管模式
爛尾樓停貸事件還暴露出一個(gè)重要問(wèn)題，就是預(yù)售資金銀行專(zhuān)用監(jiān)管賬戶(hù)的運(yùn)作存在一定疏忽，這也是此次事件的導(dǎo)火索。
多地業(yè)主在《停貸告知書(shū)》中寫(xiě)道，銀行方存在違規(guī)發(fā)放貸款、資金未轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)商監(jiān)管賬戶(hù)、未盡到專(zhuān)款資金監(jiān)管義務(wù)等違規(guī)行為，最終造成樓盤(pán)停工爛尾局面。
根據(jù)相關(guān)要求，商品房預(yù)售款監(jiān)管具體辦法由房地產(chǎn)管理部門(mén)制定，各地實(shí)行“一城一策”，松嚴(yán)程度不一，開(kāi)發(fā)商“有機(jī)可乘”。
“各地對(duì)于預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)并不相同，并非所有地方都要求樓盤(pán)主體結(jié)構(gòu)封頂才符合預(yù)售條件。有的地方，開(kāi)發(fā)商只要拿到預(yù)售資質(zhì)，并預(yù)告抵押登記，銀行即可發(fā)放按揭貸款?！币晃汇y行人士表示。
在市場(chǎng)行情較好、融資環(huán)境較好、銷(xiāo)售回款較好、監(jiān)管相對(duì)寬松時(shí)，被挪用的預(yù)售資金可以很快堵上，就不會(huì)出現(xiàn)爛尾樓。一旦其中某一環(huán)出現(xiàn)問(wèn)題，資金鏈緊張時(shí)，開(kāi)發(fā)商就會(huì)出現(xiàn)無(wú)法支付建設(shè)工程款而出現(xiàn)爛尾樓情況。
近段時(shí)間，西安、汕頭、深圳、滄州等多地政府紛紛表態(tài)，再度重申預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)范。
西安要求商品房預(yù)售資金（包括定金、首付款、購(gòu)房貸款及其他形式的全部房款）應(yīng)全部直接存入專(zhuān)用監(jiān)管賬戶(hù)進(jìn)行監(jiān)管，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶(hù)收存購(gòu)房人的購(gòu)房款；并嚴(yán)格撥付標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)化技術(shù)支撐、加強(qiáng)賬務(wù)核對(duì)、夯實(shí)銀行責(zé)任。
受近期風(fēng)波影響，現(xiàn)房銷(xiāo)售也成為討論熱點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平發(fā)表觀點(diǎn)稱(chēng)：“是該取消商品房預(yù)售制了，用你的錢(qián)，建你的房子，還爛尾了，這是對(duì)購(gòu)房者的不公平。”他認(rèn)為，應(yīng)該改為現(xiàn)房銷(xiāo)售。
7月15日，福州永泰發(fā)布了土地交易公告，在一宗商業(yè)、住宅用地的使用權(quán)出讓要求中提到：該地塊按現(xiàn)房銷(xiāo)售實(shí)施，規(guī)劃房屋竣工驗(yàn)收之后，競(jìng)得人方可申請(qǐng)房屋銷(xiāo)售手續(xù)。
如果說(shuō)此前一周是停貸事件輿論發(fā)酵期，這一周則是各地制定政策的關(guān)鍵期。
7月19日，有消息稱(chēng)近日寧波市住建局會(huì)同房管中心召集寧波房企開(kāi)展房地產(chǎn)政策交流座談會(huì)，會(huì)議對(duì)寧波市預(yù)售、全裝修、資金監(jiān)管、房地產(chǎn)調(diào)控等紓困政策進(jìn)行重點(diǎn)解讀和宣貫，積極幫助企業(yè)解決面臨的實(shí)際問(wèn)題，助力項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)工建設(shè)和銷(xiāo)售。
中國(guó)人民銀行原行長(zhǎng)戴相龍表示，2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后提出“房住不炒”，有關(guān)部門(mén)相應(yīng)調(diào)整房地產(chǎn)政策，住房從金融屬性為主開(kāi)始向居住屬性為主轉(zhuǎn)移。在此過(guò)程中，出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)投資下降、房企債務(wù)違約增加、“炒房客”財(cái)富縮水現(xiàn)象是難免的。但是，我國(guó)不會(huì)出現(xiàn)美國(guó)2007年發(fā)生的“次貸危機(jī)”，對(duì)購(gòu)房自住者影響也不大。
對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)遭遇的困境，他建議，要增強(qiáng)發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)信心，保持房?jī)r(jià)總體穩(wěn)定；住房貸款要對(duì)住房梯度需求進(jìn)行支持；開(kāi)辟多種住房融資渠道。