作為租購并舉的住房制度中最重要的組成部分，住房租賃市場體系和制度建設(shè)的明顯提速，將有助于加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

1月5日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》（以下稱《意見》），自2024年2月5日起施行。

《意見》圍繞支持住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方向，重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，建立健全住房租賃金融支持體系等內(nèi)容提出了基本原則和要求。

《意見》明確，金融支持住房租賃市場發(fā)展應(yīng)突出重點(diǎn)、瞄準(zhǔn)短板，主要在大城市，圍繞解決新市民、青年人等群體住房問題，有效增加保障性和商業(yè)性租賃住房供應(yīng)；應(yīng)堅(jiān)持“房住不炒”定位，重點(diǎn)支持以獨(dú)立法人運(yùn)營、業(yè)務(wù)邊界清晰、具備房地產(chǎn)專業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)，提升長期租賃住房的供給能力和運(yùn)營水平；應(yīng)以市場配置為主，按市場化原則自主決策，為租賃住房的投資、開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系。

《意見》還圍繞“加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道，加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理”等三方面，提出了一系列具體措施。

   加大住房租賃開發(fā)建設(shè)信貸支持力度

《意見》提出，加大住房租賃開發(fā)建設(shè)信貸支持力度，滿足團(tuán)體批量購買租賃住房的合理融資需求，支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營性貸款，完善住房租賃相關(guān)企業(yè)綜合金融服務(wù)。

支持商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、工業(yè)園區(qū)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位等各類主體依法合規(guī)新建、改建長期租賃住房發(fā)放住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款。住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款期限一般為3年，最長不超過5年。

鼓勵(lì)商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)、嚴(yán)格不新增地方政府隱性債務(wù)的前提下，發(fā)放住房租賃團(tuán)體購房貸款。貸款期限最長不超過30年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價(jià)值的80%，貸款利率由商業(yè)銀行綜合考慮借款人風(fēng)險(xiǎn)狀況、風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施等因素合理確定。

支持向自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放住房租賃經(jīng)營性貸款，期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價(jià)值的80%。對向非自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放的經(jīng)營性貸款，期限最長不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內(nèi)應(yīng)收租金總額的70%。

鼓勵(lì)商業(yè)銀行積極探索適合住房租賃相關(guān)企業(yè)需求特點(diǎn)的金融服務(wù)模式和金融產(chǎn)品，向住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃管理服務(wù)平臺等提供開戶、結(jié)算、咨詢、現(xiàn)金管理等綜合性金融解決方案。

   拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道

《意見》要求，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)住房租賃貸款投放能力，拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道，支持發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券，穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金。 

支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租賃的金融債券，籌集資金專門用于增加住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款、團(tuán)體購房貸款和經(jīng)營性貸款的投放；支持住房租賃企業(yè)發(fā)行債券，專項(xiàng)用于租賃住房建設(shè)、購買和運(yùn)營；鼓勵(lì)優(yōu)化債券發(fā)行流程，提高住房租賃債券發(fā)行效率，為住房租賃企業(yè)提供融資便利。

支持發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)工作。優(yōu)先支持雄安新區(qū)、海南自由貿(mào)易港、深圳中國特色社會(huì)主義先行示范區(qū)等國家政策重點(diǎn)支持區(qū)域以及人口凈流入的大城市開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，為利用各類建設(shè)用地依法依規(guī)建設(shè)和持有運(yùn)營長期租賃住房的企業(yè)提供資金支持，引導(dǎo)各類社會(huì)資金有序投資住房租賃領(lǐng)域。

   防范住房租賃金融風(fēng)險(xiǎn)

《意見》強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)格住房租賃金融業(yè)務(wù)邊界，加強(qiáng)住房租賃信貸資金管理，規(guī)范住房租賃直接融資產(chǎn)品創(chuàng)新，防范住房租賃金融風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)住房租賃金融監(jiān)測評估。

住房租賃金融業(yè)務(wù)要嚴(yán)格定位于支持住房租賃市場發(fā)展，不得為短期投機(jī)炒作行為提供融資。嚴(yán)禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資，嚴(yán)禁將住房租賃金融產(chǎn)品違規(guī)用于商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)。

商業(yè)銀行應(yīng)建立完善的貸款審批機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，嚴(yán)格住房租賃貸前審查和貸后管理，確保貸款資金按照約定用途用于住房租賃建設(shè)、購買和運(yùn)營，切實(shí)防范資金挪用、套現(xiàn)等風(fēng)險(xiǎn)。

住房租賃直接融資產(chǎn)品應(yīng)基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良、結(jié)構(gòu)簡單、法律關(guān)系清晰、信息公開透明、資金用途合法合規(guī)；對各類住房租賃企業(yè)以及持有租賃住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債水平進(jìn)行上限控制，確保其資產(chǎn)負(fù)債率保持在適度區(qū)間。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次《意見》提出的相關(guān)舉措具備實(shí)操性，將對金融支持住房租賃市場起到重要指導(dǎo)作用。未來相關(guān)政策措施落地后，將助推住房租賃市場發(fā)展，進(jìn)一步完善租購并舉的房地產(chǎn)發(fā)展模式，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。

來源：中房網(wǎng)