導(dǎo)語(yǔ)

6條措施整體力度不小，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展提供了有力的金融支持。

9月24日，國(guó)新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)，央行推出多項(xiàng)重磅政策，包括降準(zhǔn)、政策利率下調(diào)、存量房貸降息、降二套首付比例、提高再貸款中央資金支持比例、續(xù)期“金融16條”等，這些政策將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生哪些影響？

01

7天OMO利率下調(diào)0.2pcts
預(yù)期最快10月LPR將同步下調(diào)帶動(dòng)房貸利率下降

 

央行宣布，將降低中央銀行的政策利率，即7天期逆回購(gòu)操作利率下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，從目前的1.7%調(diào)降至1.5%，同時(shí)引導(dǎo)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率和存款利率同步下行，保持商業(yè)銀行凈息差的穩(wěn)定。6月央行曾明確表示，7天期逆回購(gòu)操作利率已基本承擔(dān)了政策利率功能，其他期限貨幣政策工具的利率可淡化政策利率的色彩，意即LPR報(bào)價(jià)基準(zhǔn)從1年期MLF轉(zhuǎn)為7天OMO?；诖耍鳛槔叔^的7天期逆回購(gòu)操作利率下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)將很快反映到下一輪LPR報(bào)價(jià)上。我們預(yù)計(jì)，10月21日的LPR報(bào)價(jià)有望下調(diào)，進(jìn)而帶動(dòng)房貸利率中樞進(jìn)一步下移。

02

回應(yīng)預(yù)期降低存量房貸利率約0.5pcts
減輕居民按揭負(fù)擔(dān)約1500億元

央行表示，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，此次存量房貸利率下調(diào)預(yù)期平均降幅0.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)惠及5000萬(wàn)戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出1500億元左右。2023年8月，央行曾發(fā)文降低存量首套住房貸款利率，同年9月底，已基本完成調(diào)整，超過(guò)22萬(wàn)億元存量房貸利率完成下調(diào)，調(diào)整后的加權(quán)平均利率為4.27%，平均降幅73個(gè)基點(diǎn)，每年減少借款人利息支出1600億元到1700億元。今年以來(lái)新增房貸利率持續(xù)下行，存量與增量房貸利差不斷走闊，市場(chǎng)對(duì)存量房貸降息呼聲已久。數(shù)據(jù)顯示,目前存量房貸款的平均利率約為4%，而新增房貸利率普遍為首套3.2%（部分城市最低2.9%）、二套3.5%，也正因?yàn)榇耍用裉崆斑€貸現(xiàn)象突出，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至二季度末，六大國(guó)有銀行合計(jì)個(gè)人住房貸款余額相比年初凈減少約3255億元。故而降低存量房貸利率，不僅能減輕居民按揭負(fù)擔(dān)，釋放消費(fèi)活力，也能維持金融秩序穩(wěn)定。

03

二套房最低首付比例降至15%刺激改善需求，各地因城施策、各行與客戶協(xié)商確定

中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝表示，為更好地支持城鄉(xiāng)居民剛性和多樣化的改善性住房需求，全國(guó)層面的商業(yè)性個(gè)人住房貸款將不再區(qū)分首套房和二套房，最低首付比例統(tǒng)一為15%。各地可以在此基礎(chǔ)上因城施策，自主確定轄區(qū)內(nèi)是否實(shí)施差異化的首付比例下限安排。商業(yè)銀行根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和意愿，與客戶協(xié)商確定具體的首付比例水平，15%只是一個(gè)最低的首付比例。今年5月17日，央行將首套房最低首付比例從不低于20%調(diào)整為不低于15%，二套房最低首付比例從不低于30%調(diào)整為不低于25%，此后各地快速響應(yīng)，絕大多數(shù)城市首付比例政策下限已經(jīng)達(dá)到全國(guó)底線。參照517后首付調(diào)整情況，我們預(yù)計(jì)全國(guó)絕大多數(shù)城市二套房的首付比例將很快迎來(lái)調(diào)整，并降至15%的下限，北京、上海、深圳等少數(shù)核心城市首付比例也有望適度下調(diào)。此次將二套最低首付比例與首套拉平，對(duì)于刺激改善性購(gòu)房需求可以起到一定積極作用，尤其是對(duì)于一部分資金周轉(zhuǎn)相對(duì)緊張的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，能夠減輕前期資金負(fù)擔(dān)。然而，對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房者而言，他們購(gòu)房決策中最主要參考因素并不是首付比例，10個(gè)百分點(diǎn)的首付降幅也不足以激起其購(gòu)房意愿，未來(lái)收入穩(wěn)定性、房?jī)r(jià)漲跌預(yù)期等才是決定性因素，因此不宜對(duì)降首付效果抱有過(guò)高預(yù)期。

04

降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)、年內(nèi)擇機(jī)再下調(diào)
居民按揭、房企融資都將從中受惠

央行宣布，近期將下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，向金融市場(chǎng)提供長(zhǎng)期流動(dòng)性約1萬(wàn)億元；在今年年內(nèi)還將視市場(chǎng)流動(dòng)性的狀況，可能擇機(jī)進(jìn)一步下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.25-0.5個(gè)百分點(diǎn)。降準(zhǔn)基本符合市場(chǎng)預(yù)期。9月5日，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示，年初降準(zhǔn)效果還在持續(xù)顯現(xiàn)，目前金融機(jī)構(gòu)的平均法定存款準(zhǔn)備金率大約在7%，還有一定空間。9月19日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)至4.75%－5.00%，此舉有助于緩解中國(guó)資本外流和匯率調(diào)整壓力，為中國(guó)貨幣政策提供了更大的自主空間。我們認(rèn)為，此次降準(zhǔn)將有效補(bǔ)充中長(zhǎng)期流動(dòng)性，降低銀行負(fù)債成本，居民按揭、房企融資都將從中受惠。

05

保障性住房再貸款中央支持比例提高到100%，提升銀行放貸、地方收儲(chǔ)積極性

央行宣布，將優(yōu)化保障性住房再貸款政策，此前創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房再貸款中的央行資金支持比例將由60%提高至100%，增強(qiáng)對(duì)銀行、收購(gòu)主體的市場(chǎng)化激勵(lì)。5月17日央行設(shè)立3000億保障性住房再貸款，支持地方國(guó)企收購(gòu)已建成未出售商品房用作配售型或配租型保障性住房。再貸款采取“先貸后借”、按季發(fā)放模式，金融機(jī)構(gòu)先向符合條件的借款人發(fā)放貸款，然后在下季度初向人民銀行申請(qǐng)相應(yīng)的再貸款資金，央行按照金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放貸款按本金的60%發(fā)放再貸款。在原本的模式下，剩余40%貸款本金及風(fēng)險(xiǎn)需要商業(yè)銀行自行承擔(dān)，此次將中央資金支持比例提高到100%，也就是央行將提供全額資金支持，降低了商業(yè)銀行的資金成本和放貸風(fēng)險(xiǎn)，有助于提升商業(yè)銀行貸款投放積極性，進(jìn)而加快地方國(guó)企收儲(chǔ)進(jìn)度。

06

金融16條、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款支持延期到2026年底，緩解房企資金壓力

央行表示，延長(zhǎng)兩項(xiàng)房地產(chǎn)金融政策文件的期限。此前，人民銀行和金融監(jiān)管總局出臺(tái)了金融16條和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款兩項(xiàng)階段性政策，兩項(xiàng)政策的有效期將從2024年12月31日延長(zhǎng)到2026年的12月31日。2022年11月央行出臺(tái)“金融16條”，2023年7月央行將適用期限延長(zhǎng)至2024年底，此次再延長(zhǎng)兩年到2026年底。一方面涉及存量貸款展期，存量貸款2026年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年。另一方面涉及保交樓配套融資，2026年12月31日向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類；對(duì)債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理，對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。2024年1月，央行和國(guó)家金監(jiān)總局發(fā)布通知，明確2024年底前，對(duì)規(guī)范經(jīng)營(yíng)、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，全國(guó)性商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，還可發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開(kāi)市場(chǎng)債券。這項(xiàng)政策也將延期執(zhí)行到2026年底。延期“金融16條”，有助于引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供持續(xù)穩(wěn)定資金支持，緩解房企資金壓力，同時(shí)也能更好助力保交樓目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。延期經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款支持政策，有助于優(yōu)質(zhì)房企盤活存量資產(chǎn)，并通過(guò)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款改善流動(dòng)性，緩解償債壓力。

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總體而言，此次央行在資金總量和價(jià)格方面提供了充裕支持，積極回應(yīng)社會(huì)預(yù)期，6條措施整體力度不小，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展提供了有力的金融支持。但我們認(rèn)為當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)需求的刺激修復(fù)、購(gòu)房者是否加杠桿投資消費(fèi)，本質(zhì)上仍取決于購(gòu)房者本身對(duì)購(gòu)房成本和收益的比較預(yù)期，居民充分就業(yè)和收入水平的提升才是市場(chǎng)企穩(wěn)的核心支撐。故而還需要財(cái)政政策配合發(fā)力，創(chuàng)造投資消費(fèi)和就業(yè)，也才會(huì)讓貨幣政策找到“著力點(diǎn)”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

來(lái)源：克而瑞研究中心