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附件：

湖南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引—估價(jià)方法選用

（試行）

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房地產(chǎn)估價(jià)方法選用及估價(jià)結(jié)果確定是估價(jià)實(shí)務(wù)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的核心內(nèi)容。根據(jù)湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，在湖南省內(nèi)從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的，選用估價(jià)方法除遵守《資產(chǎn)評(píng)估法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》外，還應(yīng)遵守本估價(jià)技術(shù)指引。

一、估價(jià)方法選用的原則

選用估價(jià)方法時(shí)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象及其所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等客觀條件，對(duì)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析。

當(dāng)估價(jià)對(duì)象適用兩種或兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，宜同時(shí)選用所有適用的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不以某個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不掌握某種估價(jià)方法所需要的資料數(shù)據(jù)等非客觀原因來隨意決定估價(jià)方法的取舍；當(dāng)必須取舍時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明并陳述理由。

當(dāng)估價(jià)對(duì)象僅適用一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，可只選用一種方法進(jìn)行估價(jià)。

二、常見估價(jià)對(duì)象選用估價(jià)方法建議

1、住宅房地產(chǎn)

宜優(yōu)先選用比較法、收益法。當(dāng)該類型住宅房地產(chǎn)沒有交易或交易很少，或該類型住宅房地產(chǎn)沒有租金等經(jīng)濟(jì)收入時(shí)，可選用成本法作為估價(jià)方法之一；估價(jià)對(duì)象具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法。

2、商業(yè)房地產(chǎn)

宜優(yōu)先選用比較法、收益法。當(dāng)該類型商業(yè)房地產(chǎn)沒有交易或交易很少，可選用成本法作為估價(jià)方法之一，但成本法不宜作為主要估價(jià)方法；估價(jià)對(duì)象具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法。

3、辦公房地產(chǎn)

宜優(yōu)先選用比較法、收益法。當(dāng)該類型辦公房地產(chǎn)沒有交易或交易很少，或該類型辦公房地產(chǎn)沒有租金等經(jīng)濟(jì)收入時(shí)，可選用成本法作為估價(jià)方法之一；估價(jià)對(duì)象具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法。

4、工業(yè)房地產(chǎn)

估價(jià)對(duì)象可假定為獨(dú)立的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行重新開發(fā)建設(shè)的，宜優(yōu)先選用成本法。該類型工業(yè)房地產(chǎn)有較多交易的，應(yīng)選用比較法；估價(jià)對(duì)象或其同類工業(yè)房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，應(yīng)選用收益法；估價(jià)對(duì)象具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法。在對(duì)估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析后，有充分理由說明不能選用比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法時(shí)，可只選用成本法一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。

5、旅館、餐飲、娛樂等房地產(chǎn)

宜優(yōu)先選用收益法。該類型房地產(chǎn)有較多交易的，應(yīng)選用比較法；估價(jià)對(duì)象可假定為獨(dú)立的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行重新開發(fā)建設(shè)的，可選用成本法；估價(jià)對(duì)象具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法。在對(duì)估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析后，有充分理由說明不能選用比較法、成本法、假設(shè)開發(fā)法時(shí)，可只選用收益法一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。

6、公共設(shè)施、農(nóng)業(yè)等特殊用途房地產(chǎn)

宜優(yōu)先選用成本法。該類型房地產(chǎn)有較多交易的，應(yīng)選用比較法；估價(jià)對(duì)象或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，應(yīng)選用收益法；估價(jià)對(duì)象具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法。在對(duì)估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析后，有充分理由說明不能選用比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法時(shí)，可只選用成本法一種方法進(jìn)行估價(jià)。

7、建筑物、構(gòu)筑物

一般選用成本法。當(dāng)該類型建筑物、構(gòu)筑物有建安工程造價(jià)實(shí)例的，可選用比較法計(jì)算其建安工程費(fèi)；當(dāng)估價(jià)對(duì)象通常有收益、且收益可單純計(jì)算或剝離計(jì)算時(shí)，可選用收益法。在對(duì)估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析后，有充分理由說明不能選用比較法、收益法時(shí)，可只選用成本法一種方法進(jìn)行估價(jià)。

8、在建工程

一般選用成本法、假設(shè)開發(fā)法。當(dāng)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后價(jià)值不能采用除成本法以外的方法測(cè)算的，可只選用成本法一種方法進(jìn)行估價(jià)。

9、土地使用權(quán)

各類用途的土地使用權(quán)估價(jià)，可參照相同用途的房地產(chǎn)選用估價(jià)方法的建議。土地在基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià)覆蓋的區(qū)域內(nèi)的，還宜選用基準(zhǔn)地價(jià)（標(biāo)定地價(jià)）修正法。

10、租賃價(jià)格

宜選用比較法、收益法。收益法應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格與租賃價(jià)格之間的轉(zhuǎn)換公式，利用房地產(chǎn)價(jià)格推算出租賃價(jià)格。

三、有下列情形之一的，可只選用一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)：

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不完備的偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、工礦區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)；

2、特殊用途或房地產(chǎn)市場(chǎng)狹小的房地產(chǎn)估價(jià)；

3、建筑物保險(xiǎn)估價(jià)；

4、房地產(chǎn)附著物估價(jià)；

5、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)；

6、經(jīng)省級(jí)以上房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)認(rèn)定可選用一種估價(jià)

方法的。

四、本估價(jià)技術(shù)指引自發(fā)布之日起施行。

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